星期四, 5月 20th, 2021

【第100期拍卖行家】关于拍卖屋的4大迷思



许多国人对房产拍卖领域感到相对陌生,一般在入场前他们会查阅各种相关资讯,并且产生一些刻板印象。在我从事拍卖官这10年多来,曾接获不少关于竞标的咨询,也跟朋友聊过这些话题。我发现人们对竞标程序的了解其实并不全面,甚至可以说是一知半解,以致对拍卖房却步。

我在这里从4个迷思简单切入,希望在为大家解除一些疑虑之际,也让有意进场拍卖房市的买家,能够提高竞标机率,减低风险。

迷思 1 拍卖房资料不正确
对于资深及谨慎的投资者,在购买房产时必定会确保房产资料的准确性,但我发现多数投资者会忽略这一点。

以二手房为列,许多买家在物色到心仪的二手房时,一般都是在与屋主议价成功,并且支付定金之后,才会开始联系银行和律师。

在这个过程里,风险较高的地方在于支付定金。这时中介会准备买卖同意书(Offer to Purchase)让买卖双方签署。

尽管文件里填写了屋主和房产的资料,可是会去求证的买家不多,直到银行和律师介入时,才发现当中出现许多问题。

相比较之下,银行拍卖房产就比较没有这一方面的担忧,因为银行在准备拍卖的法律文件过程中牵涉律师,估价师和拍卖公司的相互认证。换句话说,买家在进行拍卖程序前,就可以获得官方认证的资料,确实省却许多的不确定性。

一般上,房产在被拍卖之前,银行会再三确认房产和屋主的所有资料,包括买卖合约、房贷合约等等,同时让估价师为房产估价,当所有资料都准备齐全之后,才把案件交给拍卖公司。

拍卖公司得到拍卖房资料,便会开始着手拍卖事宜,并把拍卖房发布到拍卖网站或报章。有兴趣者可以去看看,若物色到心仪房产,可以向拍卖公司索取该房产的拍卖通告(POS)和拍卖条件(COS);这两份资料同样经过银行确认。

拍卖公司拿到该资料过后便可拜访土地局,或该房产发展商的办公室,进行最新的产权资料搜索,这样一来该房产的整体法律资料就基本齐全了。

从拍卖房发布到拍卖日,一般有7天。人们可以趁这7天去实地勘察心仪房产的状况,不需要再花额外的时间去求证房产资料。

迷思 2 索取POS和COS困难重重
拍卖通告和拍卖条件是每位竞标者都必须领取的资料,竞标者需细读和了解有关的重要资料才能进行下一步环节。

很多人认为,向拍卖公司获取POS和COS很不容易,需要办理一些程序如注册个人资料等等。其实不然,POS和COS属于非机密文件,任何人有需要皆可索取,拍卖公司必须无条件提供。

可能有些拍卖公司为了日后方便联系买家,因此希望买家留下个人资料。不过,若买家不愿意提供可以拒绝,毕竟在个人资料保护法令(PDPA)下,人们需保护好个人资料不外泄。

如果遇到拍卖公司硬性要求买家必须先注册个人资料,才能获取POS和COS,则可以向该房产银行所委任的律师楼进行投诉。





(文章未完,全文请翻阅第100期《大马房地产》杂志)

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