星期四, 9月 23rd, 2021

【第101期拍卖行家】拍卖流程重点大公开



上个月我进行了一场拍卖,拍卖项目是一块土地,土地上有一间被烧毁的房子。这块土地的市价为94万令吉,拍卖价则是61万6000令吉,低于市价约35%,可说非常有吸引力。

在拍卖会前两三天,我接到了一位客户的电话,表示他对这个拍卖项目感兴趣,问我是否来得及参与拍卖竞标。尽管来得及,但作为拍卖师,我不希望客户仓促及盲目进场,因此与他进行了一些交流。我将分享我们交流的过程,并强调一些注意事项,希望对你有所帮助。

先问自己两个问题
首先,为了确保他已做了基本功课,我试探性问了他两道问题:

1)你看过这个拍卖项目了吗?房子是否有人居住?
我在上一期专栏谈到,在进行尽职调查时,你需要勘察拍卖屋是否有人居住。这是因为当你成功得标后,原本的住户不一定愿意搬离,导致你需要花时间去解决。这期间不但房子无法使用,而且还要承担房贷,得不偿失。

2)你做过土地/地契查册(Title Search)了吗?
想要知道拍卖项目是否藏有“隐患”,进行土地或地契查册就能一目了然。有意竞标者可以委托中介或律师进行查册,也可以到土地局自行查册。

通过土地及地契查册,你将可以获取一份有关拍卖项目的面积、结构、有否被抵押、被抵押给哪家银行、有否被查封,以及历年来产权人资料等的书面证明。

你同时还能检查项目所在地的土地应用变化,是否占用了政府的土地征用范围?例如未来国能电站建设保留地、铁道两旁空地保留地等等。如果项目处在保留地范围内,一般不建议参加竞标。

获取最新资料信息
当我确定客户已做好了上述两个功课后, 我便翻阅土地查册的资料信息,信息良好就 值得购买。当然这份书面证明的资料更新越 近越好,以免一些信息已经过时,导致判断 失误,而买下有问题的项目。

另外值得注意的是,竞标者也要查看项目 是否拖欠门牌税、土地税、水费、电费等。 在高庭拍卖中,项目原主所拖欠的当地政府 费用,如门牌税、土地税等,须由银行来承 担,但这笔费用实际上需要由买家先支付, 并在完成交易之后才能向银行索偿回来。如果费用数额过大,或会影响买家的现金流。





(文章未完,全文请翻阅第101期《大马房地产》杂志)

GET YOUR BEST DEAL RIGHT NOW

Far far away, behind the word mountains, far from the countries Vokalia...

Read More