星期二, 5月 24th, 2022

【第105期说说房产】2022年利弊因素参半 大马房市能重见天日吗?



过去8年来,大马房市一直面临着房产滞销、经济疲软、政局不稳等各种挑战;到了2020年又遇上新冠疫情爆发,令原本已低迷不振的房市陷入寒冬期。

随着疫情好转、国内经济开放,市场皆寄望大马房市会在今年反弹改善。然而才刚踏入2022年不久,国内疫情因新冠变种病毒奥密克戎(Omicron)而升温,加上俄乌战争加剧国内通胀压力、买房成本增加、消费者情绪受影响,让人们不禁疑问:“2022年的大马房市能重见天日吗?”

为了解除投资者的疑惑,于今年3月6日举办的“第15届郑水兴年度房地产预测讲座会”特别安排了一场论坛,邀请5位来自各房地产相关领域的专家,从不同层面和角度分析大马房市。让我们一起看看专家们怎么说2022年的大马房市发展。

受疫情及政策冲击 大马房市挑战重重
郑水兴:新冠疫情的爆发,对大马房市来说犹如一拳重击。请专家们分析大马房市过去两年的情况。哪一类房地产和市场受到最大伤害?除了疫情之外,大马房市在过去两年还受到什么因素影响?

郑联荣:按房产类型来看,遭疫情重创的是与旅游业相关的房地产,包括酒店和airbnb短租民宿。其次是零售商铺,尤其是位于旅游区的商店,而很多购物商场的店面空置率高达50%。

此外,长期供过于求的办公楼,这次更因中小企倒闭、居家工作趋势而雪上加霜。不过,在住房刚需、电子商务蓬勃发展的支撑下,有地住宅、工业房产仍表现不错。

以价位来说,300万令吉以上的高端房产跌势明显,租金下滑至少40%。若从地区来看,旅游区房产首当其冲,而马新边境关闭亦冲击新山房产,特别是50万至100万令吉的服务式公寓无人问津。

郑水兴:我也有察觉到新山市场受到很大影响,越堤族因边境关闭无法回马,导致新山的租房需求下跌,而新加坡人若要跨境来马买房,在程序上也很麻烦。此外,作为旅游区的沙巴也受到了明显冲击。

李旺星:最受影响的房地产市场来自3种需求,分别是外国人、旅游和学生需求,在2020年尤为低迷。

不过,自去年10月经济开放后,本地旅游业开始回温,短租业者在11月和12月都取得了90%,甚至100%的入住率。此外,随着学校陆续开课,学生租房需求已慢慢回归。

至于以前租给外国人的房产,现在也转租给本地人。当然租金需要调低约30%以迎合市场,所以我认为这场房市寒风已过,市场正处于恢复的阶段。

林恒毅:在疫情的挑战下,无论是投资者或买家都受到了影响。买家因收入减少而购买力下降;投资者则面对有房租不出、租户要求减租金、投资回酬下跌的困境。

除了疫情外,阻碍大马房市发展的因素还有政治与政策。大马在2020到2021年经历了3任首相更迭,国内政治乱象影响了投资者信心。

政策方面,政府对引进建筑业外劳的态度封闭,导致很多发展计划,尤其是兴建中的项目严重缺乏劳工,继而增加发展商成本,最后转嫁到买家身上。此外,政府收紧“大马我的第二家园”(MM2H)计划条例也令外国人对大马却步。

紫宸居士:从风水的角度来分析,2019至2021年的房市处于流年不利的状况。房地产五行属土,而过去3年以水和金的能量为主,削弱了房地产的土气、营养流失,因此看到房地产市场有所滑落,但最坏的时期已逐渐过去。





(文章未完,全文请翻阅第105期《大马房地产》杂志)

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