星期二, 一月 10th, 2017

【第58期环球视野】卓振龙:英国脱欧——两个经济体的故事

global-view-01 正当英国税法的改变,让购房出租的投资者感到不安时,英国脱欧的举动势必将加剧人们的不安情绪。此时要预测英国房市的未来趋势,肯定更加复杂。 值得注意的是,英国公投脱欧时,正是英国经济处于自2008年全球金融风暴以来, 最繁荣的时刻。失业率处于5%的历史新低、管理的基金处于新高水平、房屋市场(不包括豪华房产)供需稳定等。如果脱欧无可避免,那么这无疑是最佳的时间点。 脱欧的结果使到英国目前的形势非常不确定,而与欧盟双方来来往往的回应与声明,就像两个拳击手在开打前摆起的架势。协商的过程将会相当艰辛,最后未必会有赢家或输家,而是不断讨价还价与相互妥协。 现阶段来看,英国脱欧最大的受害者,无疑就是创下历史新低记录的英镑。虽然部分市场人士认为这是负面冲击,但我们更愿意相信,英镑走贬有助推动服务与出口业攀上新高;教育及旅游业也将受惠。 令人惊讶的是,英国经济情况比想象中来得好,并且能够承受这一波冲击,这可从就业率看出端倪。就业率向来都被视为评断经济是否健康的指标。自公投结束后,就业率并未受到重创,因此得以支撑租金市场,继而推动房市成长。 或许有人会说,这是因为尚未启动《里斯本条约》(Lisbon Treaty)下的第50条的脱欧条款,市场尚未感受到脱欧带来的重大冲击。这样说并没错,不过公投脱欧的结果明显已无法逆转,而我们不排除,市场已将潜在的风险纳入考量。 我们不妨花点时间,细细分析这些因素,作为预估英国房市未来走向的指南,以及投资者该如何探讨这个市场。 市场基本面仍健康 现今的伦敦住房市场供需层面存在严重的差距。根据英国皇家特许测量师学会(RICS)近来公布的一份报告表明,生活成本的上涨或让人们转向租房。 报告还预期,到了2025年,料将有超过180万户家庭选择租房,而不再买房。越来越多富裕的专业人士都选择租房,无形中也令购房出租市场的稳定性和上扬空间大大提升。 尽管英国脱欧或为就业市场带来潜在风险,但我们认为,现今经济稳健表现及英镑贬值的因素,或推动其他领域发展,进而弥补这个差距。 我们揣测,英国恢复对边境管控,导致欧盟大批劳动力外流的说辞有些夸张,而该国政府也将尽量将这个问题减至最低。英镑贬值,加上英国两间顶尖大学(牛津与剑桥大学)位居全球大学排行榜前5名,或吸引更多外来学生(包括欧洲),间接也能为经济发展带来缓冲空间。 尽管发展商有可能因为局势不明朗而放缓发展步伐,但自全民投票以来,我们还未看到这个趋势。根据英国房地产协会,目前计有超过6万个建房出租单位正在建设中。市场信心会否因为脱欧效应受到动摇,料将在未来几个月更为显著。 政府政策有利房市 基于英国房屋供应仍有不足,尤其是伦敦、北部发展地区如伯明翰及东南部的通勤热点,故政府承诺将继续建设更多房屋。英国上议院经济事务特别委员会表明,英国每年需要30万间新屋。 目前,在建设中的新项目还远远不及这个数据。房地产顾问莱坊预期,建房出租(又称精品出租宿舍)的市值,到了2020年将达到500亿英镑(约2782亿令吉)。 尽管我们相信,英国脱欧将不会对自身经济带来显著影响,但英镑却是另一回事。今年初,我们才告诉投资者,英镑将面临下行风险,并非是因为英国经济走软所致,而是受欧盟经济疲软所拖累。 英国脱欧的举动,对欧盟造成的冲击更甚于英国。原因很简单,欧盟目前正面临各方面的挑战,包括萎靡的经济表现。德国除了内部经济疲软冲击,也受到欧洲银行业走软的拖累,而且德国政治也很可能出现变化。 诚如我们一直和投资者说的,英国面对行政风险,而欧洲则面临生存风险。 欧洲整体面临的挑战或将影响英国, 毕竟这个区域贡献了英国几乎近半的贸易额,这将对英镑带来不利影响。英国经济利好将促使利率上扬,不过疲软的欧洲经济或成为绊脚石,这也是何以我们短期看淡英镑。 结论: 英国公投后的发展情势,在很大程度上虽不会有太大改变,但是它的未来仍是未知数。基于英镑走贬,英国目前的房产认购率仍然强劲,我们不认为市场会出现供过于求的情况,故空置率也将继续持低,而租金将保持上升轨道。 英国全国房价已稍微下滑0.9%;单是伦敦则滑落5.6%。这项数据显示,卖家为规避大环境的不确定性,情愿削价离场,反之买家则趁机捡便宜。 英镑贬值,有助吸引国际买家聚焦高档房产,而政府政策则可从根本协助当地人拥屋。若我们将这个前景预估与英镑走贬相互串联,现在无疑是外资投资伦敦房市的最佳时机。

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