星期四, 八月 10th, 2017

【第65期房产视野:李义廉】旧区重建将成趋势

Column Property-01

城市化是国家发展进程中的必然趋势。发展的洪流,将城市范围不断扩大,而经济活动则促使人们聚集在城市区内,催化了城市化过程的速度。

在这过程中,必然刺激了人们对房产的需求。城市中的房产价格日益看涨,而建造房屋的土地则日渐稀少。这意味着,仅存的发展土地价格肯定高涨。因此,在市区范围一带建造大多数人能够负担的房子,成了时下最大的挑战。

在远离市区的地方开发房产项目,虽然可以达到价格优势,然而却面对公交系统不甚完善的瑕疵;此项因素将降低许多人购买房产的冲动与欲望。

在我看来,与其一直将新房产项目往市区外推,倒不如在市区附近的旧区中进行重建计划,也不失为一项不错的选择方案。

我选择相信,旧区重建计划将是现今房地产市场的另一股趋势,也将能够为市场带来两项涟漪效应:

 

  • 释放土地价值

在国内可以看到许多旧区建有许多廉价楼房,而这些楼房的建造,是政府在之前发展及重整社区计划时,为受到影响的居民们所建设的,目的是要解决他们的居住问题。

在发展洪流的驱使下,当年看似不起眼的地区,如今成了炙手可热的黄金发展地段。举例,位于蕉赖的金鱼村地段、吉隆坡市区内敦拉萨路的组屋、位于新街场的拉萨敏申组屋区等,这些地段的土地都是发展商们眼中的宝地。

 

  • 注入多元发展项目

远超过现阶段的用途。倘若进行旧区重建,必能够将其土地价值释放出来。

现有的旧区发展模式是单元的,多数倾向于为居民提供住宅用途。倘若进行旧区重建,预计将出现综合性房产发展项目。

除了为现有的居民提供替代住宅单位外,发展商预计将会策划一系列现代化的发展项目,激发更高的潜能,例如将商业办公大楼、商业广场、酒店、服务式公寓等选项,都包含在重建计划中。

政府须提高发展密度

发展商之所以能够策划更多元发展项目的关键,在于政府必须给予高度的配合,如批准更高的发展密度或是容积率。以上决定对于政府来说是有利的,因为透过更高的发展密度与容积率,意味着政府将有更多的收入来源,如发展税、土地转换费、门牌税等。

虽说旧区重建计划能够为政府带来可观收入来源,也能够为市场在稍微靠近市区的地区,提供房源等好处,但实际上,旧区重建计划的落实也会产生几项社区上的民生问题。

当地居民首当其冲的就是交通问题。当政府批准提高发展密度/容积率,并通过旧区重新发展把人口带入此区,将导致现有的硬体设施无法承担。这主要是因为之前的硬体设施设计,并没有将高密度发展的因素纳入考量内。因此,道路扩建、增建新路、扩大公共交通网络,都是必须重点策划的层面。

因此,负责进行重建的发展商,以及负责监督的有关部门,都必须采取应对措施,来减低重建计划所带来的负面影响。

总而言之,市场人士在购买房产时的决定关键,仍然是地点因素,而发展商面对靠近市区发展土地价格高昂与供应匮乏的窘境下,无法建造出中价房产供市。若是政府批准旧区重建,并以合理的土地成本来开发,相信能够弥补以上的不足。这也是我预计旧区重建将成为市场趋势的主要原因。


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