星期五, 八月 11th, 2017

【第65期法律先锋:陈佐彬】租赁合约的重要性

Legal Commentary-01

购买住宅房产是一项重要的决定。这决定总是伴随着某个动机,而该动机一般不是为了自住,就是为了投资。

按照一般的情况,最简单的投资方式,便是拥有一间房产并将之出租。然而,这看似简单却存在着可能令业主面临“魔鬼租户”的危机,甚至引起许多麻烦。

这些麻烦包括无法向租户收取租金、租赁期结束后屋况惨不忍睹等。这也是导致一些业主宁愿让房产空置,也不愿出租的主要原因。

出租房产所需的知识,与我们在学校所学的截然不同。人们更倾向于将这类投资视为被动式收入,但除非业主委任一位房产中介来处理这些事宜,否则业主最好是积极主动,从选择租户到租赁结束时的移交工作都全程参与,以免发生不愉快的事件。

租户选择过程复杂

选择租户的过程可能有些缓慢且复杂,但业主对租户的第一印象非常重要。在某种意义上,第一印象将能让业主对租户的个人卫生和行为有个大慨的想法,从而进行过滤。

在刊登出租广告时,业主也可以要求“仅限学生”或“仅限女性”作为租户的条件。这并不会造成歧视问题,因为业主有最终的权利将该房产出租给他理想的对象。

同时,业主也没有义务回应每通来电。在法律上,广告最多只被视为是一项要约的邀请。

基本上,不同背景的租户会带来不同的问题。例如,如果租户是外国人可能会面对收租困难的问题,一旦他们不在马来西亚期间会更加困难。另一方面,学生通常比较不擅于维护他们的宿舍,而且还会不时举行派对和聚会。

不过,业主无需担心!这些可怕的恶梦是有办法应对的。关键还是在于“讨价还价”、“创意”和“检查”。

》谈判阶段最为重要

谈判阶段是说明所有情况的最佳时期。业主应尝试将自己置身于租户的立场,并让租户理解自己的顾虑。通过双方的相互理解,不仅能让业主和租户保持良好的关系,同时有利于在未来与租户商讨各种安排。

例如,业主可以允许租户自由地使用该房子,包括举办派对等类似活动,但前提是租户必须在活动结束后将其恢复原状。这可说是个双赢的方案,因为租户既可满足自己的需求,而业主的房子也可以获得良好的维护。

》用创意方法解决问题

此外,业主也必须具有创意。业主需要想尽各种可以鼓励租户协助维护屋况的方法。其中一个方法是及时地给予租户租金的回扣/折扣奖励,而奖励的内容可以包括房子的清洁情况、公用设施的使用,或其他业主认为重要的事项。

不过,相同的方法用在不同的租户身上效果也不尽相同。小数目的现金奖励可以激励学生,但对于部分上班成年人却无法达到相同效果。

至于如何解决向外国租户收租的问题,则可以采用改变付款方式,例如按季度或一年收取两次,因为外国租户通常因签证的限制,只会逗留在马来西亚一段时期,因此他们都已对住宿保留了预算。

》勤于检查善用工具

检查、检查还是检查。除了持续不断进行检查,业主基本没有其他捷径可以确保房产处于良好状况。

业主可以在租赁合约里设一项普通条款,即业主可以在合理通知的情况下对房子进行检查。这个工具已经有了,就看业主是否要使用它。

此外,业主也可以利用最新科技,像是利用面子书的直播功能,作为便利的检查工具。当然,业主需要为此制定一些奖励。

白纸黑字保证利益

业主必须谨记,我国并没有所谓的标准租赁合约。租赁合约是业主和租户在谈判阶段时,双方对已同意的条款所拟定的一份法律文件。

因此,将每个事项以白纸黑字列明是至关重要的,以便能够保障业主的利益。这份合约将是唯一能证明业主和租户之间的关系,因此业主必须认真、精准,并为租户讲解每一个条款,尤其在签署租赁合约时。业主认真的态度将能让租户明白,他也必须认真对待这份合约。

出租房子不像喝水般简单,但也不是一项不可能的任务。业主若要保护自己的资产,就需要付出额外的努力,尤其是当这个房产大部分时间都不在业主的控制内时。

 


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