星期四, 十二月 14th, 2017

【第69期房产全视界】2017年全球房市回顾 全球房市泡沫风险再升级



在世界经济持续复苏,但风险犹存的大环境下,2017年已悄然走到了尾声,全球房地产市场似乎也进入“狂欢”的倒数时刻。

根据数据显示,全球房地产市场的泡沫风险,一步步升至史上新高点,预警也进一步升级。

尤其随着中国的外汇储备,在今年资本外流进一步管制以来已经连升多个月,限制走资措施看来已经见效。不过,这亦显示了中国人“走出去”买房的难度加大,不能再随意入市。这对今年的全球房地产市场来说,无疑是个不利的消息。

房市泡沫风险日益提升
随着中国对海外投资的监管力度加大,“走资潮”不如以往,今年的全球房地产市场面临巨大的考验,甚至是带来相对较大的冲击。

在市场专家看来,中国买家已经成为推高全球房价的一股力量。一旦全球的房地产市场缺少了中国买家,将经历一波较大的价格调整,甚至有泡沫破裂的风险。

近年,以中国买家为主的国际投资者在全球主要城市炒房,购屋需求增加,中国资金见缝插针渗入全球房市,俨然形成了全球房地产市场的一股主要购买力,甚至超越了当地的购屋者。

加拿大、澳洲、英国、法国、香港等在这波额外的助力推动下,成了全球房地产市场的“超级明星”。房价随之飙涨,平均涨幅不低于30%,有些城市的涨幅甚至超过投资者的预期,因而激化了估值过高的情况。

全球主要城市,尤其是来自于已开发经济体的主要城市,房地产市场面临的泡沫风险日益增加。

事实上,瑞银财富管理根据全球20个城市住宅房地产价格现况进行的分析所得,在即将结束的2017年,已开发经济体主要城市的房地产市场估值依然过高,泡沫风险也高于2016 年,资产价格长时间偏离合理水准。

瑞银研究的城市中,有四分之三位于泡沫风险或估值过高区域。

另外,高盛也指出,十大工业国或十国集团的成员国,包括比利时、荷兰、加拿大、瑞典、法国、瑞士、德国、英国、意大利、美国、日本等,房市崩溃的可能性介于20%至40%左右,而且极可能在未来5至8季之内有面临泡沫破裂的可能。

》中国
启动外汇控管措施 中资海外置业方向转变

过去几年,中国投资者积极寻找海外投资,从而分散风险。2010年,中国政府允许公民出境携带大量外汇,中国人开始在海外疯狂置产,而中国资本也被看作是推高全球房价的助力。

自2013年起,随着对人民币贬值的担忧,同时预期美元升值,加上中国房地产投资回报降低,也刺激中国的商用房产投资在海外寻求合适的投资目标。

数据显示,中国的前20大海外投资者,在过去24个月总共收购755处房地产,总计投资超过300亿美元(约1245亿令吉)。

不过,今年伊始,中国政府为了降低人民币贬值引发的资金外流压力,保持跨境资金流动稳定,避免金融市场波动,再次执行新一轮的外汇控管措施,当中包括个人5万美元(约20.7万令吉)的购汇额度重新启动。

虽然购汇额度并未缩减,但购汇的流程更为复杂,同时列明严禁境外买房、证券投资等用途。中国的这项政策,逐渐开始影响全球市场,随着中国海外投资放缓,全球房市也面临回调。

全球最大投行之一摩根士丹利指出,在海外房地产投资受到严密监管后,中国的海外房地产投资将从2016年的106亿美元(约440.5亿令吉)锐减到今年的17亿美元(约70.6亿令吉),同比下降84%。同时,这个数字在2018年预料将进一步下降至14亿美元(约58.2亿令吉)。

无论如何,《居外网》透露,过去5年,中国人海外房地产投资飙升845%,今年受到中国政府收紧并打击外资出逃的影响,预料相关数据不会进一步飙至新高,但相信将会维持过去3年历史高位。

不过,中国买家询价过的海外房产平均价格,从2016年的逾35.6万美元(约147.7万令吉)下降至今年的29.2万美元(约121.1万令吉)。





(文章未完,全文请翻阅第69期《大马房地产》杂志)

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