星期四, 十二月 14th, 2017

【第69期法律先锋:陈佐彬律师】房产投资者 可能面临的最糟糕情况



房地产投资可以说是一项具保障的投资,特别是目前动荡的市场。毕竟,随着世界人口的持续增长,土地成为一种有限的商品。

房地产的价格,有时会由于一些预见性或不可预见的情况而短暂贬值,但长期而言,由于对生活空间的需求日益增加,房地产价格只能随着时间的推移而增值。

历史可以证明,房地产投资是一场马拉松式的投资。持有该房地产的时间越长,房子的价值越大,而使投资者将成为赢家。与此同时,投资者在持有房子的这段期间也能获取租金收益。

5种潜在风险须注意
然而,无论从事任何的商业活动或投资,当中都存在一定的风险,使我们最终获得的实际收益可能与预期中的不同,这一般都会表现在收益波动率。当回报大于风险时,投资者最终可能将获得大丰收,反之则会失败收场。

一般来说,投资风险越大,投资者能够期望的回报率就越高。房地产投资的风险基本上可以反映在5个“L”,即法律风险(Legal risk)、变现风险(Liquidity risk)、杠杆风险(Leverage risk)、巨额风险(Large sum risk)及长期风险(Long-term risk)。

1.法律风险
从法律的角度来看,您必须确认拥有真正的地契,以免您所购买的房子在过去曾涉及欺诈案。同时,您必须谨慎确认卖家的身份。

此外,基于我们目前生活在经济发展的年代,城市规划和区域划分不断随着环境的变化而改变。以前作为住宅用途的区域,如今可能已划分为商业和零售,而导致您必须妥协于房地产的使用属性。

另一方面,交易中涉及者的状态也至关重要。当一个人宣布破产时,他的资产将被清算,以偿还债权人,包括他所有的财产。更重要的是,破产人士已经无法再自行处理其房地产。同样的情况也发生在正进行清盘诉讼程序的公司,或是由接管公司管理的公司。

投资者在与公司交涉时,也必须先确保代表者必须拥有相关的处理权利。

租户本身就是一种风险,房产业主不能擅自对付不守规矩、不支付租金、破坏或侵犯房产的房客。在共和联邦法律制度下,马来西亚的法律一般都倾向于房地产居住者。

2.变现风险
房地产投资的其中一个性质是,无法迅速回收资金,也无法随意地进行投资或交易。因此,房地产投资存在一定的变现风险。不过,也正因为如此,房地产投资比其他高变现能力投资项目更获青睐,在于后者的投机几率更高。

此外,房地产交易所需要的时间达漫长数个月;房子售出后,也无法在第一时间获得资金。租户在退租后,寻找新租户也需要一定的时间。在此期间,房产业主必须要拥有一定的持有能力,因为所有的一切都需要时间来解决。

3.杠杆风险
房地产投资的好处是可以利用其他人的资金进行杠杆,从而分担风险。不过,各种金融工具或借贷资金的杠杆都存在一定的风险,以提高投资的潜在收益。

这些杠杆风险不仅来自银行,也来自借款人的个人本身。如果因为借款人拖欠贷款而造成银行收回贷款,对借贷人而言将是非常不利的,因为借贷人很难在短时间筹集到,比每月偿还贷款还高出许多的贷款总额。

就算是通过取消抵押品赎回权诉讼所筹集的款项,也可能不足于偿还欠款。法院可以强制出售抵押品来偿还大部分的欠款,但这得视房市当时的情况,如果数额不足,借款人还须补足差额。

房产重估也可能导致借款人,必须按照贷款机构的条款补足贷款,虽然这个做法在马来西亚并不普遍。

4.巨额风险
投资回报与投资额成正比。投资越大,回报的潜力就越大,风险相对也更大。有眼光的投资者总是想赚取更多的金钱,而这必须是在其所能承担的风险范围。在这之前可以通过压力模拟测试,以评估在没有收入的最糟糕情况下,个人的负担能力。

可以肯定的是,大型的投资都肯定需要投资者的密切关注,因为其所涉及的风险很高。

5.长期风险
基本上,房产价值会随着时间的推移而提升,因此投资者不应忽视投资时间的重要性,以确保获得合理的回报。

正所谓世事难料,天灾或自然灾害可能对所有行业都带来破坏,也包括房地产市场。如果未来市场情况充满不确定性,那么房价随时间增值的说法也无法成立。在市场低长期风险迷时,则需要依靠投资者的持房能力,而这也是极具挑战的。

这些风险都是可以被处理或减低。精明的投资者首先必须了解投资时的风险状况,并花时间审视个人的风险要求、能力和忍耐度。

另外,投资者也必须确定风险承担程度及外界环境的变化。您也必须和交易中所有利益相关者进行了解和沟通,并根据可信及可靠来源所获得的正确信息来做决定。

您的房地产投资组合也必须投保,一般配套包括资产保护、收益保护、法律责任、恐怖主义保护等。

因此,明智的做法是不断增加及多元化您的组合。这不仅适用于房地产投资,同时也是人们日常生活中的一项有用的实践。不应该把鸡蛋全放在一个篮子,而是分散在不同的篮子。

当您对房地产投资潜在风险有了进一步了解后,这将使您的决策过程变得不那么复杂和艰巨。

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