星期五, 二月 9th, 2018

【第71期房产全视界】大量资本流向房市 全球商用房产竞争激烈



尽管当今各种类型的资产持续吸引资金进场投资,但投资者与此同时也必须力抗当前的低收益、低回酬的环境。除此之外,公开市场上的债券与股票估值过高,也引起市场一定程度的担忧。

在这种情况下,投资者纷纷采取投资转向战略,包括把资金从对冲基金等基金类型投资中转移。其中,房地产市场成了投资者主要的目标,而高收益是这个领域吸引更多资本入驻的原因之一。

这样的发展态势,直接推高了投资者对房地产的强劲需求。有越来越多的投资者,放眼在新兴市场与专业房地产资产类别中,寻求更高的回酬。

顶尖房地产中介与顾问公司莱坊在其公布的《2018年全球城市报告》中,就把全球房地产市场在资金分配的现况,以犹如处于“风暴眼”来形容。

该报告主要是探讨全球40个城市,在商用房地产方面未来的发展趋势。在“资本城市”的环节中,该报告指出,全球房地产越来越受到投资者的关注,但市场尽管充满各种商机,同时也隐藏着不少陷阱。

“当我们提到最好的房地产投资策略时,其实并没有绝对或唯一的答案,毕竟不同的投资人,都有各自的需求以及对资金回报的期望,因此投资者也放眼能 够从不同的、独特的投资方法中获利。”

鉴于不同属性的房地产在某种程度上都有差异化, 因此投资者需要具备专业知识,并时刻保持灵活性。

投资者类型正在转变

随着越来越多的资金入驻,传统的房地产投资者类型也跟着改变。私人股本基金也一直在扩大他们的投资,诸如黑石与凯雷(Blackstone and Carlyle)等主要私募基金公司,已筹集更多的核心资金作为投资资本。

同时,机构投资者也正在扩大他们购买的资产类型,包括更加重视专业领域,以及其他更多元化的资产,包括债务基金。

在欧洲,商用地产债务被银行以资产负债表及商业抵押担保证券(CMBS)方式,作为一种产品出售。

然而,随着2008年至2009年期间引爆全球金融危机,许多银行面对日益增加的监管与遗留资产问题,导致他们从相关市场中撤出。其留下的空间则由传统投资者填补。这些投资者一般倾向于直接拥有房产的拥有权、被既有回酬所吸引、对该房产 拥有法定抵押等。随着新进场的投资者范围很广,这意味着债务 也越来越多。

走向更成熟的周期环节

与此同时,贷款机构则逐渐走向多元化的专业资产类别投资,如倾向于学生住房与医疗保健债务。

这些新型的投资者拥有足够的资本来部署债务战略,但他们同时也将与传统银行形成更大的竞争,毕竟后者也已重新开始建立他们对房地产领域的投入。

此外,随着资产遗留的问题逐步获得解决,加上银行利率上升后,将吸引更多的资金流入,将使到银行面临需要借出贷款的压力。这些改变将对全球房地产市场带来巨大的影响。

该报告指出,目前市场的周期主要是由股本与保守贷款驱动,债务的不断提升及房地产资本分配的持续增长,预测将会把周期带向另一个成熟的阶段。

“总的来说,当越来越多资金以资本及债务模式流向房地产,对资产的竞争只会越来越激烈。我们预计主要的经济体和他们的超级城市将持续吸引大部分的资金,但投资者也会加大对新兴市场的关注,以获取更高的回酬和较少的竞争。”

海外资金吸金石

10大资本城市大比拼

近年,有各种各样根据房价、经济领域、科技初创公司数量等,进行排名的房地产全球十大城市排名出炉。投资要素相对比较成熟的一些国际知名城市,如伦敦、香港、纽约等称霸了多个排名榜,毫无疑问,这些城市也受到国际房地产投资者的欢迎。

然而,另有一些城市,在经济与科技发展等方面,与这些知名城市相似,甚至在某些情况下,房地产市场受看好有更好的增长前景。举例来说,美国的跨国科技企业谷歌(Google)设于哥本哈根或雅加达的办公楼,与高科技事业云集的美国硅谷总部,有着相同的租户。到了2018年,预计会有更多的投资者进驻。这些城市在未来将吸引更多的海外资本。

随着大量资本预计将持续流入房地产市场,那么哪一个城市,将在这个趋势中获得更大的优势呢?莱坊在《2018年全球城市报告》中,探讨了奥克兰、波士顿、法兰克福、上海、马德里、匹兹堡、西雅图、马尼拉、班加罗尔和阿姆斯特丹10个城市对全球投资者的吸引力。

奥克兰(纽西兰)

城市再生计划 焕发新面貌及商机

打造城市再生项目,重振城市活力,可望带来更多的投资,而纽西兰最大的国际大都会奥克兰,自从进行最大型的城市再生计划后,也焕发新的商机活力。

所谓都市再生,也称城市再开发与市区重建,是土地再开发的过程,主要是针对较高人口密度与高人口密度的城市用地,改变相关城市景观,并影响各大城市的历史发展与人口发展。

奥克兰的温亚德海滨新区(Wynyard Quarter)就是其中一项再生计划,从昔日的工业园区改建成集住宅、酒店、办公室、零售商铺、休闲中心等的多元综合性发展项目。

  (文章未完,全文请翻阅第71期《大马房地产》杂志)  

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