星期五, 二月 9th, 2018

【第71期房产视野:李义廉】影响房产价格,何止税务元素



首相署经济策划小组前官员依山佳里尔日前发表评论指出,雪兰莪州政府收取高额房产税务,导致该州的房地产价格高涨,进而影响整体经商成本。

他的这一番言论引起舆论纷纷,而雪州政府也严重否认此事。到底雪州房价高涨的现象,是否真的是因为州政府收取高房产税务所致?

从发展项目的角度来看,发展商必须在整个项目中,赚取一定程度的合理利润,而该利润的计算,是以发展总价值扣除发展总成本。

在成本提高的情况下,发展商若要维持利润水平,则必须提高房产售价。发展总成本包含了建筑成本、基建成本、项目顾问费用、管理费用、政府税务等。当中成为话题的房产相关税务,便是由政府征收的税务之一。

根据以上的逻辑,州政府所收取的高房产税务,确实是造成房价高涨的原因之一,但却不是唯一的因素。

建筑成本影响更大

一般上,造成发展成本高涨的政府收费,包括土地用途转换费用(Conversion)、发展费用(Development Charges)、99 年地契延长费用(Extension of lease premium)等。以上所提的费用,皆是州政府从房产发展中所获取的主要经济来源。收费的高低则是全权由各州政府来决定。

另外一项影响房屋价格的因素是建筑成本。建材价格的升涨,将直接加重房产项目的发展成本。以马来西亚的情况来说,建筑成本占据了整个发展总开销的绝大部分。倘若建筑材料的价格能够保持在合理的水平,而在发展商坚持仅赚取合理利润幅度的前提下,房价的涨幅是能够受到控制的。

我相信众多发展商,其实也乐意这么做,因为合理的房价能够刺激销售,进而使他们减少面对房产滞销的风险。

土地价格也是发展商在决定房产定价的重要元素之一。土地是发展房产项目的关键“原料”,任何项目都必须建立在土地上。

也因此,发展土地的价格将直接影响发展总成本。高昂的土地价格往往迫使发展商必须制定更高的售价,以便能够维持一定水平的项目利润。

市场定律推动房价

以上所提的3项因素,都是从成本角度来看,然而不可忽略的是,最基本的经济学市场定律,即供应与需求决定价格。

城市地区的房价一般上都比较高,主要是因为城市地区乃经济活动的聚集点,人们大多数到城市进行经济交易活动,进而造就了各种房产的需求。

当人口聚集的数量提高,房产需求也被推高,房价也自然水涨船高。举例,作为国家经济心脏地带的巴生河流域,汇集了国内大约三成的总人口到此定居,再加上外国人也到这个地区定居,对房产的需求不在话下,房价高涨可以理解。

如今国内面对房价高涨,中低阶层人们面对拥屋的窘境。这个情况主要是鉴于人均收入对比高房价因素,以及家庭债务比率普遍高涨的两大因素,使到银行在批准贷款方面阻力重重,增加中低阶层人们在拥屋路途上的阻力。

建议政府降低税务

我欢迎州政府降低建造中价房产项目的各种税务,协助降低发展成本。其中在发 展中价房产项目中,允许提高发展密度的同时,也给予发展费用上的回扣,协助降低发展成本。

另一方面,我也希望政府能够从政策上着手,降低建筑材料的成本费用,比如用 来建造中价房产项目的建材,可以减免其消费税,或给予建造中价房产的发展商们特别回扣优惠,以直接降低成本;在建造中价房产的土地方面,则可开放政府保留地,以舒缓日益高涨的土地价格所带来的压力。

房产发展是一个庞大的经济链,涉及层面甚广。我并不否认政府的高昂房产税务,确实迫使发展商必须承担更高的发展成本,间接推高房产价格,然而却不能够以偏概全的下定论说,这便是房价高涨的唯一导因。


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