星期二, 三月 13th, 2018

【第72期房产视野:李义廉】 投资战前店屋的考量因素



马来西亚是个历史丰富的国度,这里曾经是前英国的殖民地,而“古城”马六甲也曾经被荷兰与葡萄牙殖民过。殖民政府所留下的建筑,成为了大马其中一个珍贵的资产,其中位于策略地点的商业店铺,更是蕴藏巨大的价值。

槟州的乔治市与马六甲市,在获得世界文化遗产地位后,位处于那两个区域的战前老店,也被视为首都吉隆坡战前商店以外,最具增长潜能的资产。

所谓的战前商店,简单来说就是在第二次世界大战之前所建成,并且一直保留到现在的商业店铺。这些店铺并没有在日军侵入时代被破坏,因此保留着之前殖民时代的建筑风格。

这类型店铺一般上都受到政府的保护,以确保这些富有历史价值的建筑风格,能够获得良好的保存。

价格趋稳具抗跌力
由于市场供应非常有限,因此位于策略地点的战前店屋,一直深受投资者的欢迎,特别是建在旅游业发展潜能强大的区域。

打个比方,槟州乔治市的战前老店价格平均为每平方呎1600令吉,而马六甲市的战前老店的平均价格也趋向稳定,即每平方呎1500令吉。纵然面对目前房市的冷风,其价格也没有大幅度下跌的迹象,反而趋向平稳,使到市场开始注意到这类房产的投资契机。

在投资战前店屋时,投资者必须清楚了解这些战前店铺,所面对的一些来自政策上的限制。地方政府为了要保存当地的建筑特色,一般上都会设下重新发展的种种限制。

例如,马六甲荷兰街的店铺,不获重新发展的批准,因此无法释放土地价值。甚至,当地政府还限制业主必须确保建筑外观的颜色,一律必须采用红色。这个做法的目的是为了要保存马六甲的历史文化资产,同时强化该州的“古城”定位,进而刺激旅游业的增长。

长远投资等待升值
无论如何,在一般的情况下,小幅度的装修工程还是被允许的,但前提是必须保留绝大部分的建筑架构。因此,在投资战前店屋前,投资者必须向有关当局了解所有的限制。

在投资战前店屋时,投资者需要预备一笔开销,来检查建筑结构与电源线路。寻求专业土木工程师以及专业绘测师协助,是当中不可缺少的一环,以避免在技术上出现认知偏差错误,而影响到投资回筹。

再者,聘请专业人士来勘查建筑物的结构,也可确保该建筑的安全性。这对业主、租户以及客户而言,都是非常重要的。

战前店屋属于长远的投资,无法取得立竿见影的投资回酬。由于无法通过重新建造,来释放土地价值,多数的业者都把战前店屋改装成特色旅店、咖啡馆、饮食店等用途来经营。

这也意味着,投资者必须了解,他们无法像投资其他发展房地产项目般,可以相对更快地看到回酬,因为类似的生意模式,是需要时间来经营,方可看到成果。

不过,话说回来,越能够为业主带来高收入的房产,其价值也是成正比,因此投资者必须要有心理准备,长期持有房产,等待其升值,方为上策。

战前店屋无疑是房地产投资者的另一项选择。倘若投资者有长久持有的准备,并看到类似房产的投资潜能,也能预先了解当中的种种限制,那我相信战前店屋也会成为房地产投资者的关注焦点之一。

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