星期二, 三月 13th, 2018

【第72期法律先锋:陈佐彬律师】房地产投资象限: 购买篇



生活的法则其实很简单:当您了解更多时,您就可以做得更好。房地产投资也是如此,一位经验丰富的投资者,必须努力增加自己的选项,以便在面对任何情况时,都拥有足够的灵活性。

当中的关键在于您如何在多元化投资组合中,将房地产视为是一项资产类别,并且适当地运用。适者生存是所有竞争的黄金法则,投资者必须尽可能地确保自己可以在这场游戏中生存下去。

借鉴罗伯特清崎(Robert Kiyosaki)备受赞誉的“富爸爸现金流象限”论点,我将其手法同样地用在“房地产投资象限”(PIQ)中。

如同清崎提到的“ESBI”——雇员(E)、自雇人士(S)、企业所有人(B)和投资者(I),我所提出的象限为“BSUB”,可实际运用在房地产投资的4个动作,即购买(Buy)、出售(Sell)、使用或租借(Use/Rent)和借贷(Borrow)。

本文讲述的是“房地产投资象限”四部曲的第一部分,也就是“购买”。

鉴于目前房市充满挑战性,加上一些新的趋势以及法律的发展,以下是一些非常规的购买(收购)房地产的建议。这些建议并非绝对,也没有特定的顺序,可配合您的风险组合和需求而定:

1.购买选择权
近来政府推行的购买首间房屋措施出现新的转折。从可负担价格和以很少或无需订金的公共干预政策来协助首次购屋者,到最近两次的财政预算案提呈“先租后买”(Rent to Own)及城市过渡期房产计划,我国政府正通过他们的情报和行动,意识到可支配收入和房价上涨之间的差距,已经成为令人担忧的家庭债务。

实际上,投资者可以利用这个趋势,在二手市场复制“先租后买”模式,让他们的租客能够选择成为购屋者。

对住户而言,尽管租金较高,但部分或全部的租金在累积至一定数额时,可作为购买该房子的定金。这将允许租户有较长的时间来改善他/她的收入,以确保能获取银行贷款。这也间接帮助他们储蓄购买房子的定金,甚至房价因从租赁期开始时实为更加优惠。另外,这个做法也能提高长期住在该房产的机率,从而免去搬迁的麻烦。

另一方面,房东也面对较低的投机行为,毕竟未来的潜在买家已经出现,而这位租户将会拥有更多所有权,并且最终拥有该房屋。这个双赢模式也适用于所有商业、零售或工业房产。

2.多人对房子的所有权
房地产投资在过去一直属于个人的事,最大限度也只是涉及家人或朋友。对房价的负担能力是过去助长此行为的最大原因。不过,以往像老虎猎杀行为的独行侠,现在必须学习新的技能,即像狮子一样成群结队进行猎杀。对任何投资者而言,该是时候认真地了解多人拥有一间房地产所有权的利与弊了。

首先,拥有多元收入来源或较高累积收入,以及有能力提供更多个人担保的购屋者们,将受到大部分银行的欢迎,因为银行在发放贷款时,能更好地进行风险管理。对非住宅房产而言,不同的业主组合也将为消费税带来一些灵活性和好处。当然,这些利益需要适当的文件辅助,以解决某些基本问题和决策过程。

投资者也可以探讨群众集资投资房地产的监管制度,包括股权投资或是P2P模式。与陌生人共同投资房地产不再是梦想。

3.各种法律实体
近来出现在各种房地产所有权的法律实体变化,增加了上述提及的多人拥有房子所有权的可能性。如今,投资者可以用个人名义、联合数个个人名义、有限公司及私人有限公司(根据2016年公司法令的新结构)、有限合伙企业(LLP),甚至信托公司模式来购买房地产。

这使得投资者拥有更多方法,来构建其房地产投资。有限合伙企业是合伙及有限公司的混合体,可享有独立公司实体有限债务的法定责任;私人有限公司如今只需一名股东和董事,不再强制性每年召开股东大会。这些变化弥补了马来西亚企业和发达国家之间的差距,以确保我们在吸引投资方面具有竞争力。

我要提醒大部分的房地产投资者,很多银行、相关部门及其他投资者都需要谨慎了解新的公司法令,特别是有限合伙企业。做好调整的准备,并充分利用这些新的变化。

4.多元化的投资组合
永远不要将所有的鸡蛋放在同一个篮子里,这是风险管理的基本真理。投资者在扩大投资组合时,不一定要局限于购买相同类型的房产。多元的投资组合实为更加理想,因为投资者可针对不同的用户或卖家,来制定不同的价格范围。这个模式不限于住宅、商业、工业、零售、农业,甚至是土地。混合发展项目则提升了房产的复杂性。

土地使用期限方面也更为复杂。除了传统的永久地契和租赁地契外,如今在美迪尼依斯干达(Medini Iskandar)也出现了独特的租赁概念。此外,从一片荒地蜕变为南部发展潜力无限的森林城市(Forest City)等,又是另一种概念。

大多数的投资者都是从住宅投资开始,慢慢升级至投资金字塔顶端,并开始投资非住宅房产。不要以为所有房产与住宅投资都是相同,这是最基本的投资理念。

虽然您在投资房地产时,应该进行多元化投资组合,但与此同时,您也需要同步提升您的能力和资源。

5.拍卖
拍卖或银行进行抵押品赎回权程序时,通常被视为进入房地产市场较低的门槛。然而,门槛越低,意味着复杂性越高,因为银行只对回收贷款金额感兴趣,把房产的相关问题全留给投资者自行解决,即以“买方承担风险”为基础,因此细读“销售声明书”(Proclamation of Sales)是绝对不可忽略的程序。

购买此类房地产的其中一种方法,是法院试图通过“网上拍卖”(e-lelong)系统来进行网上投标。最近,原本计划于2017年4月在关丹高等法院进行的系统初步实验已被推迟。让我们密切关注这个事态的发展,因为这将会让我们更容易购买到拍卖屋。

6.增值的现金流量
从马来西亚房地产投资角度来看,我们正步入“低收益,高回报”的时代。比起20年前的12%年投资回报率,我们如今积极寻找的回酬,往往只需高于传统银行提供的定期存款利率。这个情况在马来西亚城市更为明显。即使如此,房地产增值的累积速度也比过去10年缓慢得多。

因此,投资者必须非常谨慎地选择所投资的房产,并重视现金流,以确保您能够继续在这场游戏中生存得更久。

当您有深一层了解后,您就会做得更好。敬请留意接下来二部曲,以及跟进所有4部曲系列。


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