星期二, 五月 8th, 2018

【第74期房产视野:李义廉】浅谈国行应对房屋负担差距的5大方案



人民的房屋负担能力一直是备受社会关注的大课题。纵然政府近年来积极建造可负担房屋,但国行近期公布的数据却显示,我国的滞销房屋高达13万690个单位,处于10 年来的最高水平。

追根究底,人民的负担能力是关键。国行就此情况,向政府提出多项预防措施建议。继之前建议冻结4项房产项目的新申请批文后,如今再度向政府进谏5项新建议,以应付房屋负担的差距。

建议1:整合中央与州政府的房屋项目

一直以来,政府通过不同的管道提供可负担房屋,其中包括中央政府、州政府及私人机构。尽管每个单位的出发点没错,然而在执行上却严重缺乏协调,各个单位各自为政。

国行提出设立一个机构来统一规划可负担房屋的供应,在我看来是可行的建议。这个特别机构可以通过全国大数据,来确认可负担房屋真正需求的所在,并针对高需求区域注入供应。

除此之外,该机构能够重点关注可负担房屋项目的进度,除了确保工程能准时完工,也可以确保项目发展不会因发展商的财务问题而被搁置。

由于土地属于州政府权限,而发展批文属于州政府属下的地方议会所发出,因此该机构若想发挥最大的成效,那么各州政府的合作至关重要。中央与州政府对此政策的方向必须要统一,如此方可有效执行。

建议2:设立综合房屋数据库

要在对的地区,设立对的价格门槛,提供对的产品供应,市场数据起着关键的作用。在策划层面上,我认为必须以数据为基础,不能够采取“只讲信心凭感觉”,而不看真实数据的方针。

世界上多个国家如新加坡、英国、美国等,都会在特定的时段,对市场进行针对性的调查,而有关当局将利用其结果来策划可负担房屋的政策方向。

以下的几项重要数据,可作为拟定可负担房屋政策的重要依据,其中包括区域的家庭收入,以设立对的房价门槛;多数家庭的规模,以确定可负担房屋的面积大小;人们聚集的热点区域,作为可负担房屋供应的依据;现有可负担房屋的供需资料,以便针对性地拟定可负担房屋的未来供应量。

建议3:设法降低建筑成本

建筑成本是一项非常关键的因素。一般影响房产价格制定的关键因素包括建筑成本、土地价格、政府征收的发展开销(statutory contributions)。

从建筑成本着手,政府可以豁免用来建造可负担房屋建材税务,如消费税,以便让发展商减轻负担。

另外,政府也可以考虑通过中央机制,投资在工业化建筑系统(IBS)上,通过大量生产来降低平均单位成本。工业化建筑系统能够更有效地控制发展过程中,对建材的浪费,缩短建造时间,并且降低人力成本,大大地提高建筑效率。

在政府发展开销上,各州政府可大幅度降低可负担房屋的收费,如发展费用(Development Charges)、土地转换费用(Conversion Premium)、地契业权延长费用(Extension of Lease Premium)等。

建议4:改善人民财务状况

市场讯息显示,许多人民并非对购买房产没有意愿,而是本身的财务状况并不健康。贷款者债务比率攀高,促使银行在批准房贷时必须格外谨慎,往往导致申请者房贷被拒,又或者必须减低贷款与价格比率(Loan To Value Ratio)。

我选择相信,银行不会刻意刁难房贷申请,而是申请者的财务状况无法“说服”银行批准,因为担心贷款变成坏账。

国行建议通过信贷咨询与债务管理机构(AKPK)来教育人民理财的正确知识,希望通过教育改善人民的财务状况。我认为此举是长远计划,并不会取得立竿见影的成效,但仍有必要去落实。

建议5:强化租赁市场

通过租赁来解决住所问题,可以在短期内协助人们的住宿问题。房价的攀升大于收入的增幅是普遍的市场现象,导致许多人无法负担高昂的房价。

要解决住宿问题,租赁是方案之一。国行看准我国尚未设有完善的监管租赁住宅市场法律,因此建议政府强化这方面的监管机制。

我认同在短期以租赁方式来解决住宿问题的方案,因为这指出了普遍市场问题的痛点。租赁方案减轻了人们的财务负担,进而减低家债比率。

在一些先进国家,此现象非常普遍,人们在住宿的需求层面上,选择了短期租赁而非长期拥有。无论如何,租赁取代拥有的概念若要在我国盛行,我认为还需要一段时间,因为市场必须改变倾向拥屋的传统思维,而这并非一朝一夕所能够扭转的。

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