星期四, 七月 11th, 2019

【第88期观点评论】 放眼超越不确定因素?

在这段时期,若我们看了一个相当不错,且符合我们大部分需求的项目,而询问身边10位朋友,是否应该购买的意见时,相信所有10个人,或者至少9个朋友都会告诉我们要暂缓。

他们提出的原因包括中美贸易战的潜在影响、金融危机发生的潜在可能性等,因为金融危机通常每10至12年发生一次,而2019年恰好是第11年。人们经常提到房地产市场可能崩盘,房地产价格将因此变得更加便宜。

反观若我们是在10年前看到一个潜在的好项目,我们询问相同的10个朋友的意见。在2009年,由于市场火爆,我们的大多数朋友会告诉我们,应该要购买该房产项目。

看到当中的差异吗?是的,总结一个字,那就是“不确定性”。

客观分析不确定因素
或许我们更应该问自己的问题是,我们能否放眼超越不确定因素?其中一种方法便是更多地了解所有的不确定性,以便我们拥有更多的信息来进行客观分析。

例如,人们议论不断的“中美贸易战”。如果我们阅读大量的相关讯息,我们就会注意到,这个问题对两个国家带来的实际影响并不大,对整体国内生产总值(GDP)的影响小于10%。

没错,这是一个严重的问题,但绝对不会发生我们所认为的重症监病房(ICU)效应。事实上,据说东盟国家是这场贸易战的受益者之一,因为来自双方的许多公司都必须多元化他们的制造基地,以便进一步降低未来可能发生的任何贸易战所将带来的影响。

至于经济学家所说的,每10至12年发生一次的金融危机,也需要我们追溯、回顾及理解。在1986年、1998年和2008年都发生了金融危机或次贷危机。当这些危机发生后的24个月内,又发生了什么事呢?

是的,我们开始看到复苏。

这是为什么当我们要购买房地产时,我们需要关注的是该房产项目本身。这个项目是否物有所值?其本质是不是带有投机性?我们应该以租金收益率作为主要的考虑因素等。

以上这些都是评估我们是否应该购买某个房地产的指标,而不是将不确定因素作为关注的理由,从而错失这个机会。当然,过度扩张购房肯定是个禁忌,而且风险非常大。

(文章未完,全文请翻阅第88期《大马房地产》杂志)


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