星期二, 八月 13th, 2019

【第89期封面故事:流程篇】 掌握11拍卖流程 拍卖场上更得心应手

购置房产需要做足功课,参与竞标拍卖屋也不例外。从寻找房源、索取文件、搜集资料、实地勘察,到拍卖会当天及后续跟进等,投标者都需要清楚了解整个拍卖流程,提前做好准备功课,以便在拍卖市场上得心应手,成功收获物超所值的拍卖屋。

竞标拍卖房产的流程基本上可分为3个主要阶段,包括竞标前、竞标中和竞标后,而当中的绝大部分工作需要在投标的前阶段完成。

现场拍卖程序
》阶段1:竞标前期

第1步 物色拍卖房产
有意进入拍卖市场的潜在买家,可通过报章分类广告、银行公告、房产拍卖网站、社交媒体等管道,来物色值得投资的拍卖房产。

在进行初步选择时,除了考量房产的地点和屋况外,建议投标者也对拍卖屋的拍卖价与同地区类似房产市价进行比较,借此了解该拍卖屋是否值得投资。

第2步 索取拍卖公告和拍卖条件
在锁定了想要竞标的目标房产后,投标者可向拍卖官或拍卖房产销售代理员索取两份最重要的文件,那就是拍卖公告(Proclamation of Sale,简称POS)和拍卖条件(Conditions of Sale,简称COS)。

这两份文件内容会列出有关拍卖屋的所有信息,而这些信息也将会成为拍卖合约的内容之一。投标者必须仔细阅读相关文件所有内容,或是咨询律师的意见,不可掉以轻心。

一般上,拍卖公告将列出相关拍卖房产的重要资料,包括房产基本资料、拍卖底价,以及各种购买条款如付款期限、房产开销的分配等等;所有公开拍卖的交易都会以拍卖公告为依据。

拍卖公告也会列明,金融机构是否会承担前业主所拖欠的债务,包括服务费、管理费、维修费、门牌税、地税、水电费、排污费等。若金融机构不承担有关债务,投标者就需去了解有关债务数额。

值得一提的是,即便金融机构列明会承担前业主所拖欠的债务,成功得标者也必须先自掏腰包付清这些债务,然后再把收据交给银行报销。

第3步 进行尽职调查
为了避免和降低交易风险,有意投标者必须对目标房产进行尽职调查,同时向有关单位查询房子的产权与债务情况,估算这些额外费用,再考虑这桩交易是否划算。

在多项尽职调查中,不要忽略土地或地契审查,以查清楚要竞标的房子是否面对任何土著和非土著权、马来保留地、加盖或重建法规等限制,或者有无作为抵押或被冻结。

如果房子地契有冻结令,银行或不会为其提供贷款。无论如何,得标者可以向法庭申请解除冻结令,但需时大约2至3个月。若想避免这个问题,就必须在投标前向土地局查询有关资料。

(文章未完,全文请翻阅第89期《大马房地产》杂志)


GET YOUR BEST DEAL RIGHT NOW

Far far away, behind the word mountains, far from the countries Vokalia...

Read More