星期二, 八月 13th, 2019

【第89期封面故事:策略篇】 与市价差距渐拉开 用对策略利润高

房价居高不下,市道却未见好转,不少在几年前房市大好时,采取错误策略的业主,如今面临无法偿还每个月贷款的压力,进而面对房贷断供的窘境,最终只能由相关的银行向法院申请拍卖该房产。

拥有多年投资拍卖屋经验的Propedia Consultancy创办人侯碧云不讳言,在市道低迷的时候,各州的拍卖屋数量会出现明显增加的情况,从每年约有2万间房产被拍卖,飙升至3万多间,大大超出平常的数量。

除了是受到经济不景气的大环境因素影响之外,更多屋子被拍卖的原因,是因为个人对金钱管理不当的问题。

供应量的大增为拍卖市场带来了极大的诱惑力,尽管是否趁这个时机进场是个见仁见智,各有支持的论述,但对于集估价师、房产中介及房产管理者身份于一身的侯碧云认为,对于手头上有多余现金且想要“捡便宜”的买家而言,目前不失为进入拍卖屋市场“挖宝”的好时机,有机会趁低收购理想中的黄金屋。

“买家会发现在现今的拍卖市场上,出现很多无论在价格、地点、甚至建筑户型与格局等均算是好康投资的房产。”

以较少资金买到好屋
她在分析个中原因时指出,有一些大公司在营业中的资产,如厂房、店屋等,无论在地理位置,或各方面的条件与配置皆很理想,在正常的情况下不可能会出现在拍卖市场上。

然而,现在这些企业为了应付资金周转不灵等的问题,或是无力也不打算继续供还贷款,不得已的情况下只得被银行拍卖。

“另外,也有一些地点很好的独立式或半独立式有地房产,因业主破产等因素而成了拍卖房产。”

被拍卖的房产价位,一般都比市价低于10%,如果被拍卖的房产无人问津,下次再被推到拍卖市场时,其拍卖价格往往会再被拉低至少10%。这也是拍卖屋对买家最大的吸引力。

由于受到竞标场地限制的影响,同一个拍卖房产至少可能要时隔半年后,才有机会再次被拍卖,到时候该房产的市价可能已经历另一轮的调涨,但拍卖价格却进一步调低。

换句话说,该拍卖屋与市价的差距将进一步被拉大,投资者有机会以较少的资金买到好屋。

新手也能掌握的6大入场策略
降低风险提高利润

拍卖屋虽然比市价便宜,但投资者也要懂得如何规避竞标拍卖屋的陷阱与风险,以免蒙受亏损。尤其是没有经验的新手,更必须做足这方面的功课,学习如何投资拍卖屋。

作为一名全面性房地产投资导师,侯碧云也开班授课,教导学员如何投资拍卖屋。她提出了6个新手也能掌握的基本策略,以降低投资风险,并买到物超所值的靓屋。

策略1 准备两张汇票万无一失
侯碧云坦言,拍卖市场不是一个讲情的地方,一旦竞标成功,竞标者将当场在法庭签署一份由法官准备的销售合约。这是一份具有法律效律的合约,无论相关的拍卖屋后来因任何理由而无法过户,得标者也无法索回在竞标当天所支付的定金。

在一般的情况下,唯有竞标失败时,竞标者所提交的汇票,才能获得全额退还。

为了避免定金被没收的情况发生,侯碧云建议竞标者在竞标当天最好能够带2张向银行购买的汇票(bank draft),其中一张需填上拍卖屋底价5%或10%定金的数额,而另一张汇票则留着以备不时之需。

“这是因为竞标者最终有可能会以高出预设底价的价格得标,到时需要缴付的定金数额势必更多。如果竞标者没有为这个可能出现的情况作两手准备,极可能因为无法在法庭限定的时间内缴足定金,而导致原有已经交出的汇票被没收,定金无法退回。”

(文章未完,全文请翻阅第89期《大马房地产》杂志)


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