星期五, 九月 20th, 2019

【第90期封面故事:展望篇】 未来2年房市多变化 做好准备以免陷入危机

大马房市究竟处于“危”还是“机”?投资者又该如何布局呢?对Swhengtee国际集团创办人兼主席拿督斯里郑水兴而言,未来2年市场将会出现许多变化,至于是危是机将取决于投资者是否已对未来的市场变化做好准备。准备好就能抓住机会,若没做好准备的投资者则很容易陷入危机。

首先从宏观经济形势来分析。目前,全球经济在香港反送中、中美贸易战、英国脱欧、欧中金融体系、美国经济问题等国际事件的阴影笼罩下,产生了许多不确定性,导致市场对世界经济的增长前景感到迷茫,同时也让许多投资者对大马房市的未来发展抱着保守的看法。

郑水兴指出,全球局势的不稳定,看起来就像是一颗颗未引爆的定时炸弹,背后暗藏着令人担忧的危机,但从另一角度来看其实也不失为一个机会。

他以中美贸易战为例,这起事件导致很多在中国投资的美国和日本企业,将基地转移到东盟国家,而中国也把资金流入态度中立的东盟国家。换句话说,中美日的资金都竞相流到了东盟,使这个新兴经济体崛起成为全球的投资焦点,区域内的房地产市场也随之受到全球瞩目。

据一项国际研究机构的数据显示,到了2030年,东盟国家的经济将取得翻倍数的增长,其中以马来西亚、印尼、新加坡、泰国的贡献最大。这预示着,大马在未来10年的经济发展充满机会和潜力,前景一片大好,为房市的长远发展奠定了底气。

房市两年内逐步复苏
有鉴于此,郑水兴看好我国房市最快能在两年内逐步复苏反弹,并在2021年呈现欣欣向荣的景象。

他坦言,我国经济自2014年开始受到马航事件、一马公司(1MDB)舞弊丑闻、政权变天等影响,加上中国资金管制等外来因素而发展缓慢。尽管如此,大马依然在不景气中挺了过来,甚至维持良好的环境建设,设施发展完善。

“我认为大马的经济被低估了,若以成本计算,我国房价已近乎谷底,一旦经济复苏,反弹也将最大。”

尽管房市在经济利好中找到翻身机会,但也不可忽视市场目前所存在的挑战及潜在危机。

据他观察,除了购房能力、供需错配等问题外,目前房市还出现了两个现象需要投资者留意,第一个是年轻人过度借贷的问题;第二个则是经济和市场变化对房市带来的影响。

现象1:压缩贷款导致借贷过度
近年来,不难发现有越来越多年轻人开始加入投资房地产的行列。郑水兴指出,由于第一次买房可获得的贷款比例较高,不少年轻购屋者都视之为机会,尝试向屋主或发展商压低价格获取折扣,再以房产市价来申请较高的贷款额,目的是从中赚取价差抵消首期成本,甚至套现赚取外快。

然而,这些抱着赚快钱心态的年轻人,往往在没有衡量自身的还款能力下,就采取这种超过负担能力以外的融资策略来购买多间房产,造成过度借贷的情况出现。

更甚的是,年轻购屋者亦没有做好功课就进场,最终买下了一些地点不佳、租金效率不高、供过于求的房产,且主要都是中价房产,而这些供应将在接下来2年内陆续完成。

尽管郑水兴本身乐观看待市场将在未来2年内复苏,但并非是全面性,仅限于一些热门地区和主要项目。因此,他担心接下来2年市场会出现很多供不起、租不出的情况。

他表示,尽管这个情况仅占整个房地产交易的一小部分,不足以动摇房市,但却会引发相当大的回响,成为社会关注的课题。

“若过度借贷的情况持续,我可以说在未来两年里,很多人会因还不起贷款而陷入破产的困境。”

他坦言这种情况其实是可以避免的,前提是投资者在购房前务必要做好市场研究,尤其是鉴定所买的房子在完成后是否具有价值、能不能租出去。

至于已深陷危机的投资者也需要果断调整策略,包括在投资组合中,卖掉自己最喜欢、租金最高的房子,以获现金周转。另外,投资者也可以创造租金市场,像是短租市场,并把房子卖给自住型买家等,减低风险。

(文章未完,全文请翻阅第90期《大马房地产》杂志)


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