星期五, 九月 20th, 2019

【第90期封面故事:热议篇】 压缩贷款 过度借贷 房市危机如何解决?

我国房地产市场目前除了面对房价高企、供需错配、房产滞销等挑战外,也出现了投资者因压缩贷款问题,而出现了过度借贷的情况。有些投资者为了赚快钱,借超出自己能力范围的贷款,以致背上一笔庞大债务,最终可能因无法如期还款而面临破产。

压缩贷款和过度借贷如今已成为我国房市一个热议课题。究竟什么是压缩贷款?市场又该如何解除这个房市最新危机?在本刊的邀请下,5位房地产专家齐聚一堂,为我们一起来探讨这个课题。

环节1》问题症结
什么是压缩贷款(Compress Loan)? 目前这个问题有多严重?是否已到了危机的地步?

侯碧云:所谓的压缩贷款是指买家在同一个时间,为不同的房产向不同的银行申请房贷。若是按照他们提供的财务资料,他们只能贷款一间房子,但他们利用银行将申请批准记录上传到中央信贷情报资讯系统(CRISS)及信贷情报服务私人有限公司(CTOS)的空窗期进行操作,让个别银行以为他们只购买一间房子,于是批准他们的贷款。

这个做法的严重性在于,若是按这些购屋者的工资来计算,他们根本供不起这些贷款。例如,贷款者的月资是5000令吉,他以压缩贷款的方式购买6间价值100万令吉的房子,但他们其实并无法偿还600万令吉的贷款。

这些投资者一般抱持着房子建好后就立刻转手赚一笔,就算卖不出也可以出租,用租金补贴每个月的供期。然而,目前房市供应太多,租户和买家有太多的选择,以致他们手上的这些房子大多都卖不出、租不出,或是必须降低租金才能将房子出租,甚至需要自掏腰包来偿还房贷。

另一个更严重的现象则是,这些房产也提供套现(cash back)配套。如果每间房子可套现20万令吉,6间就能获得120万令吉,可说是一夜之间就成了百万富翁。

殊不知,这其实是发展商提高售价,所以投资者所套现的现金其实都是贷款的一部分,但很多人并没有意识到这一点,甚至拿来买豪车、手表、包包之类的奢侈品。等到拿钥匙时,他们才发现需要钱来装修,而且还有许多开销,如水电费、管理费、门牌税等等。

当他们供不起时,房子就会被银行拍卖。原本100万令吉的房子,就算成功被拍卖也仅拿回40万至60万令吉。以90%的贷款计算,他们尚欠银行30万令吉,如果无法偿还就有可能面临破产窘境。

我赞成压缩贷款是大马房市的其中一个危机。这就像一把双刃剑,若购屋者的财务能力强,这个做法确实能为他赚取更好的回酬,但如果没有足够的财务能力,纯粹认为是一个赚钱的机会那相当危险,毕竟这些人从来没买过房子,第一次进场就买这么多房子,根本不懂得要如何管理,包括如何尽快地把房子租出去。

拿督郑联荣:我也认为压缩贷款问题是我国房市目前面临的其中一个危机,如果控制得不好可能会成为一个社会的问题。

在我看来,过度借贷(over gear)和压缩贷款是完全不同的概念。我身边有很多投资者都面对超出能力范围的情况,但却不是因为压缩贷款的问题。

涉及压缩贷款的大部分是年轻一代,而这正是我最关注的原因。年轻人入世不深,他们可能连一个月数千令吉的零用钱都没办法处理好,现在突然要他们处理几十万,甚至是上百万的资产,他们准备好了吗?他们是否具备足够的理财知识和技能?

姑且不论压缩贷款的合法性,压缩贷款本身是把双刃剑,用得好能够协助投资者加快走向致富之路,但如果处理不好,就可能带来超乎你所可以想象的后果,尤其是打工一族。

我亲眼见过很多例子,一个打工族只要负债5万令吉,若只靠一份薪水来还债,可能几十年都未必完全解决。因为他们每个月有许多固定开销,像是租房、交通、娱乐、交际,额外的收入也是一两个月的花红,帮助不大。除非是有长辈帮忙,否则他们几乎不可能偿还所有债务。

黄琳琍:压缩贷款制造了过度借贷的问题,而这肯定是一个危机。对我而言,无论压缩贷款或是过度借贷,其实都是房地产投资的一种策略,并且与人们对房市前景的预测有关。有些人对我国的经济和房市发展非常有信心,认为房价可以在短时间内复苏,因此他们愿意去承担这个风险。

总的来说,这就是市场运作的一部分。有人会赞成使用这个方法来投资,同样也会有人反对;有人会因此致富,也有人失败,付出一些代价并从中学到一些经验。就像任何时候的市场,有人面临危机,但也有人找到机会。

(文章未完,全文请翻阅第90期《大马房地产》杂志)


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