星期五, 九月 20th, 2019

【第90期置业情报】合规成本如何影响房价?

对于望屋兴叹的刚需族来说,居高不下的房价是导致他们买房之路遥遥无期的主要原因之一。市场一般认为,房价高企是因为发展商追逐利润所致,而将矛头指向发展商。然而,发展商却不断强调,他们本身也面对合规成本(Compliance cost)日益增长的无奈。

究竟什么是合规成本?其如何影响房价?我国政府又将祭出什么政策来解决这个问题?这一期就让我们一起来了解,发展商一般背负着哪些成本呢?

发展商在开发一个新项目时,当中最大的两个开销便是土地成本和建筑成本,占据了整个发展总开销的绝大部分。倘若土地与建材价格稍有升涨,无疑将直接加重房产项目的发展成本,迫使发展商必须制定更高的售价,才能够维持一定水平的项目利润。

有鉴于此,如果发展项目位处优越的地点,而发展商又提供高质量的建材,那么要削减这两个成本并非一项容易的任务。

除了土地及建筑成本之外,另一个难以削减的开销,便是合规成本了。简单来说,合规成本是发展商为了遵守或符合有关当局规定的条例,而所需要承担的开销成本。

这些成本包括开发费、土地用途转换费用(Conversion)、99 年地契延长费用(Extension of lease premium)、发展费用(Development charges)、基础建设提升基金(ISF)、分层地契申请等等。

其中,基础建设提升基金是根据《1974年街道、排水与建筑法令》,在每个地方政府设立的基金,以用于美化、建设、布局其管辖区内的街道、排水沟、涵管、街沟、水道等等。

至于开发费,则是依据开发项目的总建筑规模计算,而且相关的费用必须在开发项目获批准之前,就必须预先支付。

此外,合规成本也涵盖了资本投入,即发展商向公用事业公司支付的款项,用于建设污水处理、电话通信、水务、电力等服务设施。

占发展总值最高20%
这些由政府机构和官联公司征收的费用,收费多寡全权由各州政府来决定,为州政府从房产领域中获取的主要经济来源之一。发展商披露,这两项成本一般占了项目发展总值(GDV)的8%至20%。

在《与干预规划相关的发展成本与投入的冲击》研究报告中,收录了巴生河流域一个公寓项目发展成本细分的案例,从中可以一探合规成本与资本投入对房产开发带来的影响。

根据该案例,发展商将一片5英亩的农业地转换成建筑密度为每英亩100个单位的住宅用地,用作发展500间900平方呎的标准公寓单位,每间单位的售价是25万令吉。

该项目的合规成本和资本投入共计823万令吉,占了1.25亿令吉发展总值的6.6%。在扣除4.2%的税金后,发展商的净赚幅估计只有7.7%,低于标准高层住宅开发项目的10%至15%。发展商为了确保获取理想利润,公寓的最终售价必须提高至35万令吉。

由此可见,合规成本与资本投入对房价的影响十分显著,而发展商终会把这个成本转嫁到购屋者身上。

(文章未完,全文请翻阅第90期《大马房地产》杂志)


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