星期四, 十月 17th, 2019

【第91期封面故事:概念篇】 三权分立架构相互牵制 组织执行能力为回酬关键

随着年轻人购屋能力渐弱,供需失衡问题未缓解,房市环境越来越艰难的情势下,无论是发展商或投资者都希望尽快找到新出路,而房地产投资信托基金被视为是一个契机。

相对股市的风云变色,我国产托在今年第二季度的业绩十分亮眼,尤其是那些拥有及管理坐落在策略地点购物中心的产托,表现更是出众。

艾芬黄氏研究指出,该行研究名单下的5个产托,皆在今年首6个月取得良好净利表现,按年增长1.3%至19.6%,而支撑其增长的利好包括正面租金调升、新收购资产开始作出贡献,以及停车费、广告收入、举办活动等其他收入走高。

当中AXIS产托每股盈利成长高达19.6%,主要因为获得雀巢(NESTLE)在AXIS-MEGA DC的租金收益,以及其他新资产的正面贡献支持。

此外,双威产托在新收购了双威学校,以及双威金字塔购物中心与双威-Clio产业租金收入支撑下,也取得可观的7.3%成长。

另3个备受瞩目的怡保花园产托(4.9%)、柏威年产托(1.7%)、城中城产托(1.3%)亦动作频频,并在重新配置购物中心的租用空间及租金后,获得不错增长。

这些来自产托市场的利好消息,让越来越多投资者开始探讨这个市场的运作,以及获利模式。

不同类型的房产组合
实际上,产托的概念非常简单,就像一家拥有房地产和专业管理团队的公司,利用从信托基金获得的资金来管理旗下房地产,例如购物商场、办公楼、酒店、工厂、仓库、医疗中心等等。

当投资者投资信托基金,即代表投资者已购买并持有该公司的股权,而该公司会将盈利后90%的税后净利,作为红利派发给投资者,属于一种稳健的投资方式。

产托有许多投资优势,如流动性好、风险性低、收益率高等等。更让人不可思议的是,自美国国会1960年通过《房地产投资信托法案》后,产托不曾发生任何崩盘倒闭事件,使其在全球经济充满不确定性的时期下,越发备受投资市场的青睐。

想要探讨产托的可靠性和可行性,投资者必须从最基本的组织架构开始下手。我国18个上市产托的组织架构公开透明,人们可以轻易查询旗下的房产组合。

例如,怡保花园产托属于零售房产组合,而UOA产托属于办公楼组合、亚天产托则属于工业组合。当然也有一些投资项目比较多元的产托,像是杨忠礼产托、城中城产托等等,投资项目可说是非常广泛。

(文章未完,全文请翻阅第91期《大马房地产》杂志)


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