星期五, 十二月 13th, 2019

【第93期房产全视界】全球房市回顾与展望 系列1 亚太房市2019年不好过 低迷走势料延续至2020年

时光荏苒,2019年走进历史长廊已经进入倒计时,2020年即将在我们面前展开。又到了为全球房地产市场进行年度回顾、展望来年的时候。

纵观今年全球房地产市场的走势,轻易地让人联想到在浪尖上遇到“逆风”的画面意境,全球经济形势由盛转衰、信贷渠道进一步收紧、住房与商用房产价格过高,皆导致了房市自踏入2019年以来,逆风便徐徐吹起,并引发了“房地产”变“房地惨”之叹。

全球主要城市的房地产领域无不陷入严峻的形势,房价增速出现同步放缓,即使是发展相对较蓬勃的亚太地区房市,今年的表现也低于预期,只能在逆风中送旧迎新,甚至明年能否逆转劣势,至今仍是雾里看花,扑朔迷离。

全球经济增长下调至3%
“放缓”、“走弱”、“下滑”,几乎是2019年全球经济走势的关键字。尤其不断升级的中美贸易战形成冲击,导致发达经济体的生产率增长速度缓慢,而新兴市场经济体则面对宏观经济压力,更牵动地缘政治的格局,加剧矛盾与竞争关系。

国际货币基金组织已经把今年的全球经济增长率下调至 3%,这也是自全球经济危机以来录得的最低水平。作为全球经济火车头的亚太地区,由于主要经济体中国、日本、韩国、新加坡等受到全球金融环境与贸易紧张局势升级的影响,加上政治与政策的不确定性,以致短期与中期均存在下行风险。大多数企业也选择保守以对,以致房产价格与销售数据亦呈双线下滑的局面。

》中国
房价增速放缓销售下降 去库存成今明两年主题

10年前,中国经济增长处于两位数的高位,近年却面对经济增速不断放缓的困境。在已发布的2019年第三季度经济增长数据显示,尽管中国所交出6.0%的成绩单,已比大部分国家强劲许多,但这却是中国自1992年有纪录以来的最低表现。中国今年前两季的经济增长分别是6.4%与6.2%。

分析认为,除了充满变数的贸易战,房价增速放缓与销售下降,也是为中国经济下行施压的其中一个元素。

中国房市在今年开市便遭遇低迷局面,房价随后虽趋于稳定,但销售量却持续下滑,似乎已进入了艰难的销售周期。

在今年首6个月,中国的住宅销售面积下降1%,办公楼销售面积则下降10%,商用房销售面积更是下降12.3%,反映出房地产市场的热度在进一步消退,进入降温周期。

甚至到了中国房市传统的“金九银十”的卖房黄金时期,房产企业龙头也被迫面临部分项目亏本销售的情况,无不显示销售的压力正在升级。

根据克而瑞数据显示,今年9月,29个重点城市的新建商品住宅成交面积环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及2019年月平均值。

叶落知秋,中国房市不再火热如昔,房地产开发投资也进一步降温,房地产企业拿地的节奏也放慢,土地交易与拍卖也愈显冷清。

中原地产研究中心统计数据显示,今年首6个月,中国300个城市的土地成交面积同比下滑4%,二线城市仍是成交主力军,惟出让金总额达到2.25亿人民币(约1.33亿令吉),同比上涨16%。同时,今年上半年,住宅竣工面积2万2929万平方米或下降11.7%,商品房销售面积7万5786万平方米或同比下降1.8%。

仍在观望明年房市前景
在2020年即将到来之际,由于中美贸易战的前景依然充满变数,加上还要面对去杠杆等挑战,中国未来的经济走势受到关注。中国在经济下行的压力下,是否继续依赖房地产来推动经济也成为焦点。这些情况都加剧市场处在观望情绪。

不过,也有市场分析预期,中国明年的房价走势,或将可能在大概率继续走稳的基调下出现小幅下调。

实际上,这个观点也符合中国政府当下对经济维稳的基调。中国正面对国内外空前的风险与压力,在内需疲软与贸易战一再升级的复杂因素与挑战夹击下,中国经济今年下半年提出了要做好“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作”的6稳工作,以提振市场信心。

随后,中国住房与城乡建设部也公布了2020年的重点工作,要以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展,毕竟中国住房价格飞涨了将近20年,一直被视为是拉动中国经济增长的核心引擎与动力。

不过,鉴于中国房市正面对严重过剩的问题,中国政府放宽房市的调控政策,是否能够“稳经济”,则引来了不少市场人士的质疑。

(文章未完,全文请翻阅第93期《大马房地产》杂志)


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