星期四, 一月 16th, 2020

【第94期封面故事:展望篇1】 市场调节仍在进行 住宅房市慢节奏中回温

我国房市带着缓慢回温的步伐,从2019年走入了2020年。随着全球经济前景未明,以及国内经济发展动力并不显著的情况下,市场人士普遍认为,今年房市将延续供应及需求调节的缓慢节奏中。除非政府祭出新的振兴政策,否则房市料不会出现太大的变化。

经济表现将影响房市
本地房产估价公司CCO & Associates吉隆坡区执行董事曾怀深在展望2020年房市时指出,我国房市自2015年连续3年走下坡后,终于在2018年迎来交易量价双双小幅回升的趋势。

相比房市一般仅需1至2年来恢复,这一波持续了3年的低迷期称得上是“相当长了”。去年,在“2019年拥屋计划”及国行降息的支持下,我国房市进一步获得改善,而他预计这股趋势有望在今年延续下去,但前提是我国经济增长率必须保持在良好水平。

“如果我国今年的经济增长率能介于4.5%至4.8%,预计整体房市可以保持稳定发展。反之若低于4%,则可能不太理想。”

这主要是因为马来西亚人的可负担能力是房市复苏的最大阻碍,尤其我国家庭债务占国内生产总值(GDP)仍高达82.1%。这个不但将继续影响国民购买房产的能力,同时也会导致金融机构在发放房贷时,依旧保持谨慎态度。

此外,我国即将取消燃料补贴,或会影响出口表现和通货膨胀率,对经济发展带来负面影响,进而打击房地产市场的复苏脚步。

不过已有经济学家预测,在贸易不确定因素和投资活动低迷的困扰下,为确保经济仍可保持成长,国行会在今年首季降息25个基点至2.75%,低利率环境或许能让房市可以暂时喘一口气。

下半年房市会更好
REI集团创办人丹尼尔• 肯贝罗博士(Daniele Gambero)从供应和需求两方面来
探讨今年房市时则指出,今年依旧是买家市场。

他表示,今年对发展商而言并不平顺,主要是滞销房产数量实在太多,而且明显存在价格错配、地点错配、房屋类型错配问题。

无论如何,他相信发展商在经过这次的艰难时期后会汲取“教训”,开始推出符合市场需求的理想房产。

至于需求方的购屋者及投资者,今年仍是买房的好时机,市场拥有太多物超所值的房子,但在“现金为王”的市场条件下,对卖家也是一种挑战。

“我们都知道糟糕的时期都是入场的好时机,不幸的是市场充斥消极的看法,像是令吉走弱、中美贸易战、国际金融市场高度动荡等,令许多买家却步。”

他认为,要真正读懂未来的市场趋势,仍需要观察2月起的房市走势,但他个人相当乐观,房市有望在下半年改善。

3大因素决定景气表现
从发展商的角度来看,来自台湾的Mega Capital Development总经理张超建分析,去年在本地推介的新项目数量,相比往年减少了很多,因为发展商的重点一直放在如何去库存,今年也不例外。

“我认为2020年的重点在于供需平衡,市场不会出现很好的表现,但也不会恶化。至于什么时候会好转,则需看3个因素,即经济局势、降息空间及市场信心。”

尽管中美贸易战影响了经济,但值得鼓舞的是,政府在预算案提出的招商引资措施,有望吸引外来直接投资,间接刺激房市需求。

与此同时,他认为政府在鼓励私人界投资的策略也非常重要,因为若是民间企业对国家经济缺乏信心,他们将不会积极扩展,商业活动减少会直接影响经济发展。当人们对经济有信心时,才会愿意投资房产。

“利息因素也很重要,预计国行会下调利息,这对买气会有一定激励作用。”

(文章未完,全文请翻阅第94期《大马房地产》杂志)


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