星期一, 二月 10th, 2020

【第94期观点评论】为何房价总是在上涨?

许多朋友仍然不断询问我,何时是购买房产的最佳时机?我的答案是,当价格符合您的期望时就是好时机。我反问他们,房价何时能达到您的期望?您知道您的期望是什么吗?我们应该如何管理我们的期望?或许我们可以从房产价格来制定其中一个期望。

在谈及房产价格时,有一件事可以非常确定。回顾上世纪70年代、80年代、90年代,然后是2009至2013年期间,甚至是今天,当市场较为缓慢时,房产的价格是上涨还是下跌?除去不可预料的情况后,让我们来一起理解,为什么房价通常会上涨,而不是下跌。

1.薪水仍然会提升
每个人最终都将获得加薪。我知道有人会说,应届毕业生的工资和10年前几乎相同。事实是,如今赚取超过5000令吉薪水的大马人,远比10年前多出许多;与10年前相比,有更多大马人每月收入超过1万令吉。这就是为何他们有能力负担更高的费用。

2.生产成本永远都在上涨
我不太确定您的情况,但我记得在很久以前,洋灰每50公斤的价格仅是几令吉,如今价格却翻了好几倍;很久以前的土地价格也是几令吉,如今一小片位于吉隆坡城中城附近的土地,即使有人出价每平方呎1500令吉,他们也未必能够竞标成功。

3.新的催化剂将持续出现
让我们回想双峰塔和吉隆坡城中城还未发展的那段时期,房价是便宜的。甚至是谷中城还没有落成的年代,或是还未发展The Curve和IKEA的白沙罗的日子。同时别忘了那些轻轨站附近的热门地点,以及未来建设捷运站的区域。这些催化剂都将持续提升某个区域的吸引力,当需求增长快过供应时,价格就会上涨。

4.城市化比率
为何大城市的房价上涨得比小城镇快?答案是就业机会。我国每年有超过35万名大专毕业生,随着毕业的人越来越多,他们将搬到主要城市,如吉隆坡、槟城、新山和亚庇工作,进而提升对当地房地产的需求。

假设一所房子有4个卧室,每间卧室的租金为500令吉,总租金即为2000令吉。以往只需20万令吉的房子,如今翻倍至40万令吉,便是基于新买家是以租金收益率作为基准所致。

(文章未完,全文请翻阅第94期《大马房地产》杂志)


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