星期四, 十月 22nd, 2020

【第98期封面故事:概念分析】 剖析GRR模式 发展商没有告诉您的事实



在大马房市,租金回酬保证(GRR)计划并非新概念,估计至少存在了20年,在欧美房市的历史更是长达逾50年,至今仍是市场颇受欢迎的投资项目。

然而,对于在GRR项目吃过亏的投资者肯定避之唯恐不及,认为这些项目有着“欺骗”的成分,事实上真的如此吗?俗话说,知彼知己方能百战不殆,以下就一起来了解GRR计划的模式与运作。

所有项目经过精算
一般而言,发展商是以营利为目标的商业机构,他们在一个项目完工和满足业主的需求后,便会着手进行下一个项目,通常不会想要处理长期出租的管理事务,这也不是他们的专长。

即便如此,依然有很多发展商会采用这种销售模式,特别是在2012至2015年期间尤为活跃,各种高租金回酬的GRR项目让投资者趋之若鹜。若分析发展商为什么会推出这个计划,其中离不开两个原因。

原因1投其所好
发展商看中一些投资者贪图方便的心态,于是将房产项目包装成理财产品,并以回报稳定、升值潜力高等优势或噱头来打动投资者,以期尽快把房产单位销售出去。

原因2 溢价利润
这类项目往往采用“先提价,后回租”的方式来销售,销售价格一般会比周边同类型的房产项目来得高,即便抵扣了回租租金总额也未必会在周边同类型房价的水平。

其实在销售前,发展商已做过仔细的盘算,包括先提多少价格、给多少回酬保证、保证几年等都会被反复计算。而且为规避风险,大多数GRR项目不会和投资者签订太长时间的回租合约,普遍只有3年。

3年往往会是一个关键的时间节点。如果GRR项目营运成功,发展商可以从中赚取租金的差价;反之营运失败,发展商在溢价利润下也不会吃亏,3年期满拂袖离去后,接下来所有的风险只能由投资者自己承担。

三大风险不容忽视
投资GRR项目需要承担哪些风险呢?相信很多投资者对此不堪了解,无法做出风险评估,才会留下许多不愉快的经验。

风险 1 期满续约
当GRR合约期满,初始租金回酬保证协议中止后,双方是否希望续约将是个未知数。如果部分业主不愿意续约,那么项目管理的统一性便无从谈起,直接导致的后果是越做越乱,房产的价值也会受到影响。

此外,对比周边同类型房产的房价与租价,业主也有可能需要降价才能把房产出租和出售;这就是高溢价带来的挑战。

风险 2 项目违约
倘若不幸遇到管理不善的GRR项目,合约未满便无法支付承诺的租金回酬,投资者为了维权,或会进入更复杂和漫长的法律诉讼程序。

例如2013年时,沙巴有一GRR度假村项目承诺给予7%租金回酬,本是不错的投资项目,可是却因种种问题而无法兑现承诺,令有关计划蒙上阴影。





(文章未完,全文请翻阅第98期《大马房地产》杂志)

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