星期一, 十月 26th, 2020

【第98期封面故事:法律篇】 GRR若有争议 以合约内容为依据



在房地产投资市场中,租金回酬担保计划(GRR)早已不是新鲜事。郑与张律师事务所执行合伙人拿督郑联荣指出,近10年来,市场上出现了各种形式的回酬担保计划,有的称为GRR、有的叫做售后回租(sale-leaseback),其实皆是换汤不换药,最终目的都是担保投资者有稳定回酬。

“这种投资模式的优点,在于投资者能够省却招租的繁琐事宜,拿了钥匙后便可坐享回酬,GRR项目一度受到本地市场欢迎,在2012至2015年期间尤为活跃。”

然而据他观察,GRR项目在近几年失色不少,而且出现了很多失败案例,像是发展商拖欠租金、业主集体诉讼的事件都时有所闻,引起市场关注。

银行特别敏感谨慎
与此同时,近年来,银行在审批有关GRR项目的房贷上也会特别谨慎和敏感,不太有信心批准这类房贷。除了是担心GRR项目失败,银行也深知该模式其实是一种发展商为了吸引投资者的销售策略和产品包装手法。

“一些发展商已经把回酬加在房价上,这意味着房产售价比市价高。若该房产在日后遭拍卖,对银行来说是一个风险,因为拍卖价肯定比遭拖欠的贷款低很多。”

谈到GRR项目失败的原因,郑联荣认为主要是发展商没有妥善规划项目。

他以靠近大学区的项目来举例,发展商与大学合作,将GRR计划下的单位出租给学生。然而大学的新生数量比预期少,加上当地没有来自其他群体的租房需求,以致大部分单位租不出。这显示出发展商没有进行充分的市场调查,错误估计市场需求,最终导致GRR项目失败。

“相反地,如果发展商依据真实的市场需求数据规划项目,并且与知名酒店集团合作,将单位交给专业团队管理,相信可以帮助GRR项目成功。”

业主权益胥视合约条件
如果投资者遇到违约的GRR项目,该如何寻求法律的保障呢?郑联荣指出,业主一旦遇到发展商违约的情况,一定要先咨询律师意见,也可与其他业主组成委员会商讨,委任律师对发展商提出法律诉讼。

“值得注意的是,一般的房屋买卖纠纷,购屋者可入禀房屋仲裁庭,这是较为快速和便宜的法律管道,惟GRR相关的争议则不在房屋仲裁庭的权限内,必须经由一般的法律途径和程序入禀高庭,费用相对较高。”

那么高庭将如何审理GRR项目的纠纷呢?他表示除了现有法律,例如大马房屋发展法令(HDA)给予的保障外,任何的合约纠纷,其中一方的权益都取决于双方共同签署的文件内容。





(文章未完,全文请翻阅第98期《大马房地产》杂志)

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