星期二, 二月 2nd, 2021

【第99期封面故事:趋势变化】2021年5大趋势 重新审视投资布局



2020年被新冠肺炎疫情打乱了阵脚,房市趋势在新常态下也出现了巨大的变化,促使投资者必须重新审视他们的投资布局和策略。

透过本地4位著名房地产界人士Syarikat Ong执行合伙人兼税务顾问黄琳琍、Propedia Consultancy创办人侯碧云、Bricksmen Group创办人叶伟良和亿达法务办事处创办人陈佐彬对我国房市在未来一年的前景发展走向分析,本刊梳理出大马房市在2021年的5大趋势。且让我们来一探究竟吧!

趋势1 致力解决滞销问题
从2015年开始,大马房市便面临严重的供需失衡,那年滞销房屋破1万个单位之后,一路攀升至今天的5.5万个单位仍是悬而未决,因此如何解决滞销问题依然会是今年的趋势之一。

黄琳琍表示,这些年来发展商一直在想办法消化滞销房产,甚至大马房地产发展商会(REHDA)和世界不动产联盟马来西亚分会(FIABCI Malaysia)都在跟政府做这方面的接洽,希望能够推行有效的策略措施如拥屋计划(HOC),或促进海外消费来改善问题。

“其实造成房产滞销的原因有很多,需要去逐个分析,至于如何销售则是商业模式,需要一个创新的销售方式。我相信,今年发展商的议程会专注在这两个部分。”

叶伟良则指出,只要滞销问题一日未解决,便会一直影响房价的复苏速度,而值得庆幸的是,政府在近两年推出了不少激励措施,稍微舒缓了滞销问题。

他预测,发展商为了生存,今年料会推出更多30万至40万令吉的可负担房屋项目,因为这个价位比较符合现在人民的负担水平,让更多人实现居者有其屋之际,也让市场活跃起来。

趋势2 今年是“超级”买家市场
我国房市的供应和需求已经进入调整期,可惜遭遇冠病疫情的侵袭,市场或会进入一个新的调整期。但无论如何,2021年依然会是买家市场,谁手上有现金,便有能力把优质房产买到手,当然现金不仅限于自己的口袋,还能来自贷款能力。

首先来看一手房市的机会。现今,发展商都在想办法提高销售,特别是滞销单位,会推出非常吸引的优惠配套,以期尽快把单位出售获取现金流。

侯碧云披露,越大型的发展商所承受的现金流压力会越大,对于销售到后期留下的数十间滞销单位,发展商并不会介意放低价钱出售,甚至可以从每平方呎1000令吉放低至700令吉。

“拥屋计划对发展商和购屋者来说是双赢的计划,但这个计划于今年5月结束后,可能会出现一手房和二手房竞争的局面。因为那时候一手房没有了税务优惠,二手房又降价急售,让买家有更多的选择。”

暂缓还贷是双刃剑
另外,随着暂缓还贷措施的结束,预计今年陆续会有不少拍卖房和二手房出现,让侯碧云不禁感叹这个措施是一把双刃剑。

侯碧云指很多人说我国经济因为疫情而变得很差,可是人们的生活水平似乎没有很大变化,更没有发生大规模破产事件,这正是因为有暂缓还贷措施。

一旦这个甜头没有了,人们就会开始觉得辛苦,并思考如何重整投资组合,或者不幸陷入房产被银行收回拍卖的困境。

“过去一些高端房产,包括酒店,因为生意无法支撑下去,很多都在挂牌出售和面临拍卖,我手上接了不少相关的案件。”

她还指,如果一个项目有数个单位被拍卖属正常现象,但如果陆陆续续有数十间被拍卖,将会影响整个项目的市值;一般会出现这种现象主要是因为压缩贷款。

叶伟良预测,银行估价80万令吉的拍卖房会占多数,因为这类房产有很多压缩贷款,而现在买家多数是以自住为主,加上房贷申请问题,相信拍卖房的消化速度不会很快。

询及进场时机,侯碧云表示今年中旬以后进场最佳,那时候才能有更多选择让买家去寻找优质房产,且价格也较为理想。





(文章未完,全文请翻阅第99期《大马房地产》杂志)

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