星期二, 二月 16th, 2021

【第99期地产数字】2020年全球房地产泡沫指数 慕尼黑泡沫风险最大



尽管新冠肺炎疫情引发全球经济衰退,但由瑞银(UBS)发布的“2020年全球房地产泡沫指数”报告显示,世界主要市场的房地产价格仍在上涨,并且有7个城市正处于泡沫风险中。

该报告研究了房市泡沫的典型迹象,包括房价与当地收入及租金的脱钩,以及实体经济的失衡,如过度的贷款和建筑活动,并将泡沫程度归类为泡沫风险(bubble risk)、估值过高(overvalued)、估值合理(fair-valued)和估值过低(undervalued)。

在瑞银追踪的25座城市中,超过一半城市被列入泡沫风险或估值过高。欧洲是泡沫风险最严重的区域,慕尼黑、法兰克福、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世皆榜上有名。

当中,慕尼黑的泡沫指数连续两年冠居全球,这可归根于当地强劲的地方经济和人口增长,加上新建房产供不应求,促使慕尼黑的房价在过去4个季度里,上涨了5%以上。

纵观北美城市,多伦多是唯一处在泡沫风险中的市场。温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约被认为估值过高;芝加哥则是全球唯一估值过低的城市。

香港东京泡沫亚洲最严重
亚洲方面,尽管香港房价在过去4个季度内走跌,但比起10年前已飙涨50%,目前仍摆脱不了泡沫化危机。东京房市依旧被高估,当地一间645平方呎的公寓单位,房价相等于12年的薪资。

此外,新加坡的房价走势在近10年内保持稳定,反映了当地政府采取的房市监管措施凑效,使市场保持在公允价值范围内。从中期来看,当地的供需平衡,惟滞销房产数量仍高居不下。

瑞银指出,在疫情期间,各地政府给予的刺激与援助措施使房价得到支撑,但这种情况下的价格上涨是不可持续的。

“大多数城市的租金已经在下降,这表明当补贴结束、收入压力增加时,房市可能会出现调整。”

此外,面对疫情造成的经济危机,已经负债累累或经济较弱的城市,将不得不通过增税或削减公共支出来应对,这两者都不会对房价构成好兆头。



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