星期二, 二月 9th, 2021

【第99期法律先锋】当疫情影响合约履行,该怎么办?(上篇)



在马来西亚法律中,当合约受到新冠病毒疫情爆发影响时,合约双方的权利、义务和违约救济措施是什么呢?

这其实并没有一个适合所有情况的解决方案。由于每一种合约关系皆不同,法律后果将取决于合约的性质、义务类型以及情况变化的可预见性。

我将针对疫情对房地产行业合约履行的影响,如买卖协议(SPA)和租约,简要讨论可供您选择的方案。

我将这个课题分为两期讨论。本期我将解释什么是不可抗力原则(Force Majeure),这个法律条款对合约的影响,以及举例一些不可抗力条款适合的措辞。下一期,我们将探讨若是您的合约中并没有不可抗力条款,那么您能够提出什么法律替代方案呢?

什么是不可抗力原则?
不可抗力条款通常被认为只是一个样板(boilerplate),但鉴于各种因素,包括行动管制或疫情伴随而来的情况变化,缔约方未能履行合约义务,促使不可抗力条款显得非常重要。

尽管政府最近发布了《2020年减少新冠病毒影响临时措施法案》(简称冠病临时措施法案),但该法案第7条文,似乎并未对无法在2020年3月18日至2020年12月31日期间(运营期),履行转售市场买卖协议义务,以及住宅物业租赁合约义务的一方,作出宽限阐明。

根据冠病临时措施法案第7条文的附表,当前被列入免责列表的合约,仅包括非住宅不动产租约。至于未履约方无法在营运期间履行租约义务,必须与根据《1988年预防和控制传染病法》的控制或防止新冠疫情扩散措施直接相关。

无法履行合约义务与所采取的新冠疫情措施之间必须存在因果联系,否则未履约方可能无法利用上述法案获得免责宽限。

必须明确纳入合约中
我们也看到冠病临时措施法案第33条文引入了一些措施,以修改2020年3月18日之前签订的房屋发展法令(HDA)规范合约的时间框架,即《1989年住房开发(管制及许可)条例》附表G、H、I和J。

虽然这项修订似乎为发展商和买家提供了一些保障,但其有一定的追溯期限,任何进一步的延长期限则胥视个别情况而定。

需注意的是,该修订不适用于发展商和买家之间的商业房产买卖协议,同时也未阐明用于二手房地产交易中可排除的时间期限。

由于其中一些合约未被列入当前的免责列表中,缔约方可以在起合约中诉诸不可抗力条款,以便当不可抗力条款中阐明的事件发生时,合约一方可中止或免除其合约义务。

虽然不可抗力条款是一种常见的合约条文,但并非出现在所有合约中,必须通过缔约方协议将其明确纳入合约。





(文章未完,全文请翻阅第99期《大马房地产》杂志)

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