星期一, 8月 10th, 2015

买房前“尽职调查”的重要性

法律先锋 Legal Commentary  萧慧洁 IHSV律师事务所合伙人 “我是否购买了我认为自己所购买的房产?” 这句话听起来有点令人摸不着头脑,但准备置产的买家,都应该在签署买卖合约之前,先提出这个问题。要解答这个问题,就必通过“尽职调查”(Due Diligence)的程序,才能确保您即将要购买的房地产,的确是您所了解的。 “Due Diligence”是一个法律术语,字面上的意思是“应有的注意”,在法律上被译为“尽职调查”。根据剑桥法律词典,“尽职调查”是指人们为了确保自身或他人及其财产的安全,所采取的合理行动。 若套用在房地产买卖上,“尽职调查”就是为了确保您即将购买的房地产,的确是您所要购买的房地产。有些投资者会把这个程序称为“可行性调查”。 不过,要切记的是,“尽职调查”必须在您签署买卖合约之前就进行,而不是您买下有关房地产之后才进行。因为一旦您签署了买卖合约,就必须受到合约的约束了! 法律尽职调查 “法律尽职调查”则是指,对您所要购买的房产,以及向您出售有关房地产的个人或卖方的合法性,进行核查及验证。若是向发展商购买新建房产,主要分为以下4个方面: 1. 核实房地产的类型 您必须确定合约中的标的物,也就是您准备购买的这间房产,究竟是属于住宅、商用或工业房地产。事实上,市场上有不少房地产是属于“部分住宅,部分商业”,即一些被批准作为“商住两用”的房产,如SOHO、服务式公寓等。一些商用房产看似SOHO,但从技术上而言,只能作为商业用途,因而不能被当作“商住两用”房产。 您可以通过以下方法来核实房地产的类型: I. 检查发展商所提供的促销手册、广告及其他促销材料; II. 向发展商索取书面证明; III. 向批准有关发展项目的当地规划局查核。 2. 核实房地产的地契 您必须查核有关房产的地契,以确认以下资料: I. 业主的身分──包括姓名、身分证号码及地址,是否与卖方所提供的资料相符。 II. 地契类型─ ─ 永久地契或租赁地契, 前者您将会看到“selama-lamanya”的字眼,后者则会注明地契的租赁届满期限。若是租赁地契,您必须确认剩余的租赁期限是否超过50年,若不足50年,您应征询 银行专员的意见,看他们是否还能够批准您所需要的房屋贷款,因为一些银行不会批准租赁期限未满50年的房屋贷款。 III.利益限制──若具有利益限制,在转移产业之前必须获得州政府同意。 IV. 产权负担──核查该地契是否有任何产权负担(Encumbance)。若有产权负担,一般分为私人冻结令(Private Caveat) 及注册冻结令(Registrar Caveat)。 若是由未知名的第三方所提出私人冻结令,您必须向业主了解更多详情,因为有可能是有关房产之前的交易过程出现了一些问题,或者交易失败,以致第三方对该地契提出私人冻结令,并拒绝将之撤销。您可以向土地局查询更多有关该地契的详情。 至于注册冻结令,则是由土地注册局提出,最常见的原因是业主拖欠税款所致。 3. 核实房地产的产权 若该房产仍未拿得个别地契(Individual Title)或分层地契(Strata Title),意味着该房产仍归在总地契(Master Title)名下。 这时,您应该向业主索取该房产历任业主易手的所有产权证明文件。如果您是向银行申请贷款来购买该房产,那么,向您提供贷款的银行将保管全套完整的产权证明文件正本。 若有任何文件遗失,以致追踪该房产产权的过程出现缺失而无法衔接,最终可能导致银行拒绝向您发放贷款。 如果业主为个人,您可通过其身分证号码来查证他是否破产;如果业主为公司,您可通过大马公司委员会(CCM)来调查该公司的背景,应该注意的资料包括该公司仍活跃或已休业、新成立或已经营多时、公司的性质、缴足资本、董事、股东、目前所背负的银行贷款、财务状况等等。 如果您是向发展商直接购买房产,您也可以通过大马公司委员会,对有关发展商的背景展开调查。此外,您也可以通过房屋部,核查发展商及其母公司的现况,以确保该发展商并没有被列入房屋部的黑名单内。 4. 核实房地产的业主身分 即使您已核实了地契上的资料,而所有文件也证明了卖方拥有该房产的产权,但问题是,您能够确定坐在您面前准备与您签署买合约的这个人,与地契及其他文件上所记录的业主名字,真的是同一个人吗? 事实上,过去曾发生多宗骗子伪造假身分证及假地契,欺骗买主血汗钱的案件。因此,您在核实业主身分时,必须格外审慎。 以我的经验来看,如果该房产已没有任何产权负担,也未必是一件绝对的好事,尤其不利于核实业主的身分。这是因为该房产若有抵押给银行作为贷款的保障,至少可以减低您的风险,因为该房产的地契必须交由提供贷款的银行保管,所以银行早已核实了地契的真伪。 这一期介绍了“法律尽职调查”,下一期我将继续介绍如何进行“实地尽职调查”及“财务尽职调查”。

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