星期一, 4月 6th, 2015

买方市场逐渐形成 二手房市寻宝去

行情走势 1 二手高楼房产价格受压 下行风险提高 新建及二手市场造冷遇,涨幅和涨速比过去3年更缓慢 进入2015年以来,马来西亚市场充斥着各种利空消息:国际油价暴跌至6年来最低,令国家收入大减,经济成长被迫放缓;与此同时,美国经济强势复苏,提振美元走势,也导致令吉一贬再贬,过去6月下跌了13%,更一度跌破6年来新低。 此外,消费税时代的到来,中短期通货膨胀是逃不掉的,之前因低油价而减缓的通货膨胀,也因消费税的落实而重拾涨势。国家银行(BNM)已作出评估,预计国内的消费者物价指(CPI)会增加2%至3%。 “令吉贬值”与“通货膨胀”双面夹攻下,房地产自然成了民众最直接的财富保值手段。 偏偏眼下房地产市场投资情绪低迷。人们担心经济成长放缓将危及房市,又担忧虑消费税的落实将加重生活成本开销,观望气氛越来越浓厚。购屋者和投资者大多抱“再等一等”的心态,希望房价探低才进场。 行情走势 2 二手房产转向买方市场 更多自住型的真正买家到二手房市找机会 马来西亚国家银行(BNM)在3月11日发布的《2014年金融稳定与支付系统报告》中表示,政府实施的一系列打房、打债措施奏效,自2013年末季以来,房地产价格涨势已连续至少3个季度放缓,从双位数增长放缓至个位数增长。 不过,业界专家异口同声表示,房地产交易和价格放缓,并不表示房地产市场已经萎缩,只是增长速度已经放慢。反之,马来西亚享有“人口红利”、低失业率及高储蓄率,可以支撑房地产市场稳健增长。 专家称,马来西亚房地产市场的钢性需求仍大,并没有供过于求,只是出现“供应错配”,因为发展商在过去几年兴建太多高价高档的高楼房产,唯马来西亚目前还是一个中等收入国家,民众最需要的可负担房产,反而供不应求。 马来西亚拥有年轻的人口结构,总人口大约3000万,其中34%人口的年龄介于20至40岁之间,属于房地产购买主力。其中,20多岁人口大多是首次购屋者,支持自住性住宅需求;而30至40岁者随着经济能力增加,可能需要换购更大的新屋,或者投资第2间房产,从而推动改善性住宅需求。 业界看法 1 以房养租不易 持业能力成关键 大量竣工房产涌入二手市场,未来12个月面临真正考验 二手市场所牵涉的范围极广,除了买卖市场之外,租赁市场也是人们关注的焦点之一。 Reapfield学院主席兼集团总执行长许毅博士认为,二手房产的价格依然坚挺,目前看来,并未出现业主急于压价脱售的趋势,预计二手房产价格的下行风险,会在今年杪或明年才开始显现。 他表示,2、3年前房地产最火热的高峰期,发展商确实推出了大量房产发展项目,而且往往很快就被抢购一空,其中不乏凭“发展商承担利息计划”进场的买家。如今,这些房产陆续完工交屋,意味着买家必须开始偿还房屋贷款。 “不过,即使是在‘发展商承担利息计划’下购买房产,买家当时也必须经过银行审批贷款的正常程序。银行已经在最前线把关,确认买家拥有偿债能力后,才会批准他们的贷款。所以说,大部分买家基本上还是有能力每月偿还房贷的。问题在于,他们的持业能力可以维持多久?” 租赁市场竞争激烈 无可否认,前几年凭“发展商承担利息计划”进场的买家,不少是准备短线炒作的投机者,但眼下房地产市场购兴缺缺,他们又不肯降低赚幅,只好纷纷转投租赁市场,导致租赁市场竞争日益激烈,要么租金收益受压,要么乏人问津。 “对于炒房一族来说,目前大部分还可以应付每月偿还两、三千令吉房贷的压力,但如果房产闲置6个月、甚至12个月后,还是卖不出或租不出,业主就会面临考验。” 他认为,二手房产供应骤增,对房地产市场造成的冲击不会太大,因为还是有很多民众想买房但又买不起,只能继续租房,而这些刚建竣的新房产,相信会比旧房产更受租户欢迎,但还是要看房产所在的地点,以及周边的便利设施是否齐全。 因此,他建议持业能力不足的业主,必须作好心理准备和财务规划,因为在租金收益受压的情况下,他们不应该期待还能像过去般“以租养房”,很可能需要自己每月补贴数百令吉,偿还贷款。 业界看法 2 消费税制下 投资二手商用房产更划算 大多数业主虽然在观望,但交易仍在进行 消费税的推行是导致人们对目前房地产市场保持观望的主要原因之一。然而,如何在铁定实行的新税制下找到投资方向,更是投资者目前应该做的功课。 马来西亚房地产代理公会前主席尼逊保罗认为,除了自住需求之外,眼下其实是投资二手商用房产的好时机,尤其是在消费税落实之后。 “很多人不了解,以为消费税于4月1日落实后,凡是购买非住宅房产,就一定要缴付6%消费税,但实际上,只有向发展商购买新建的商用房产或工业房产,才会被征收消费税。如果是向个人购买店屋或工厂,而业主并非消费税注册商家,加上他在一年之内并没有出售超过2间房产的话,其实他并不需要向买家征收消费税。” 根据皇家关税局的指示,任何人若在12个月内出售3间或以上非住宅房产,必须注册为消费税商家,其所出售的非住宅房产,也必须向下一任买家收取消费税。若他在12个月出售2间或以下非住宅房产,则无须征收消费税,即使有关房产的售价超过50万令吉的门槛。 他举例,一名五金店的业主,因年营业额达50万令吉而注册为消费税商家,而他也有投资房地产。若他在一年内出售其中一间店屋,可以不必向下一任买家征收消费税,因为这笔交易属于他个人的投资行为,而不是生意上的商业行为。 不过,如果是一名退休人士,在一年之内脱售手中的3间商用或工业房产,将被视为符合生意上的商业行为,他必须向关税局注册为消费税商家,并且须向购买其商用或工业房产的买家征收消费税。 据悉,在二手市场,绝大多住宅房产的买家是自住者,而投资者倾向于购买商用房产,尤其是店铺、零售单位等。 业界看法 3 买房切忌追高杀低 入场时机正好 自住型买家不妨趁“买方市场”到来,到二手房产市场物色合适的房产 由于市场情绪趋向保守、谨慎,大家都处于观望的态度,不敢贸然地主动入场。何时是最佳的入场时机成了人们的共同疑问。 马来西亚估价师、评估师及房地产代理局(BOVAEA)理事会成员林振兴并不认同市场希望出现的“二手房价下跌”之说。 他表示,当前房地产市场之所以放缓,并不是因为没有人要买房,而是因为在政府为了控制家庭债务而展开打房、打债措施,提高了买房的门槛,以致投机元素大幅减少。 他表示,当房地产市场火爆时,很多人都会冲进场抢购,原本只打算买1间,结果却扫了3间。部分发展商见行情大好、销售火爆,推出的新房产项目价格越来越高,甚至超过真正的市值,但照样还是有人排队购买。 市场情绪谨慎保守 如今银行严格审批贷款,政府又调高了产业盈利税,投机者被迫退场,投资者也逐渐回归理性,再加上我国今年的经济成长放缓,影响消费情绪,买家在作出任购屋决定前,会更加审慎。 过去发展商推出的新建房产项目,可以在短短一周内售罄,如今因为市场投资情绪较谨慎保守,可能拖到6个月、甚至1年还卖不完。 “我们都知道,如果推介的新房产项目售数量还未达到一定数额,发展商就无法获得银行的贷款,必须先自掏腰包承担建筑成本,或者延期动工。所以,发展商推出新建房产项目,也更加审慎,或者将赚幅压低,以争取尽快售清库存单位,以免拖慢整个项目的工程计划,导致成本加重。” 不过,他强调,即除非土地价格和建筑材料全面降价,否则,即使交易减少,房地产价格也是不会下跌的,只是涨速较慢、涨幅较低而已。 特别企划 二手房产买卖教战手册 2014年之前,大马房市迎来了历史性的量价狂飙的荣景。房地产推介礼、房地产展览、讲座会、投资课程等层出不穷。然而,大部分的知识都是与新推介房产相关,鲜少有与二手房产相关的资讯。 新推介房产因为发展商投入较多的广告与宣传,而引起市场更大的关注,但其實二手房产市场也是另一个重要的购房管道,二手房市的买卖流程和操作也是人们所希望关注的。 中环国际房地产代理(马)有限公司(Real Estate Finders(MY)Sdn Bhd)销售团队经理黄伟杰就指出,由于新推介房产的程序都由发展商负责安排,且首付资金优惠多,比较容易进场,因此颇受许多新手购屋者的欢迎。 同时,相较于新推介房产,二手房产的增值爆炸力没有那么大,就像是在2至3年前,新推介房产在建竣后价格翻倍的案例处处可见,但二手房市的增幅则较为平稳上升。 不过,房地产属于是长线投资。现在的新推介房产在3年后建竣后,仍有望增值20%至30%。若反向思考,这也意味着,在同一个地区的二手房产的增值也有可能达到这个幅度。 黄伟杰指出,哪怕在3年后二手房产的增值率并没有新推介房产高,但这3年期间,新推介房产只能等待建竣,而二手房产却能够立刻出租赚取回酬,相对来说是拥有双重投资回酬的优势。 更何况,相较于新推介房产尚未建竣,或许会应无法预料的原因而出现搁置的风险,二手房产的好处则是周边设施、社会管理系统、民生情况、左邻右舍等方面都已经成型,相对来说便会比较保险。 此外,新推介房产是明码实价,二手房产则有与屋主商议调整的空间,灵活度更高。   (文章未完,全文请阅第37期《大马房地产》杂志)

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