星期三, 七月 9th, 2014

大马依斯干达朝国际大都会大步挺进

今年7月30日,马来西亚依斯干达即将迎来成立8周年纪念。 自2006年成立以来,大马依斯干达凭着绝佳的地缘优势,强势起飞,各种基础建设工程一日千里,发展步伐几乎不受国内外动荡局势的影响,赢得了全世界的关注。 随着基础建设逐渐成型,房地产及其相关的建筑和服务领域,自然成了大马依斯干达溢出效应的最大赢家。短短8年间,房地产价格竟飙升达40%之多! 过去两年来,来自国内外的发展商更是火力全开,以惊人速度大量推出高端高价的住宅房产项目,供应量已超越了当地人口所可以支撑的临界点,以致市场对大马依斯干达房产供应过剩的疑虑不断升高。 然而,专家认为,尽管大马依斯干达住宅房产短期内面对供应过量的风险,但在国际大都会的构建中,这样的情况并非意料之外。他们同时相信,在诸多利好因素的加持下,大马依斯干达将可以化解风险,朝向建立“稳健和永续的国际大都会”目标大步迈进。 量价齐升创巅峰 柔房地产表现冠全马 当全国房市呈颓势之际,柔佛却托了大马依斯干达的福,逆流而上 过去两年来,承载着振兴国家经济重望的大马依斯干达,无疑是马来西亚和新加坡房地产界最火红的投资热点之一。以住宅房产为主力的房地产交易量和交易额,都达到了前所未有的巅峰状态。 单就大马依斯干达而言,从2006年正式成立至2013年10月,累计投资总额达1295亿令吉。其中,房地产累计投资额便占了493亿令吉。 根据全国产业资讯中心(NAPIC)今年4月公布的《2013年房地产市场报告》,全国去年共达成38万1130宗房地产交易,总交易额1523亿7000万令吉,其中以柔佛的表现最亮眼。 2013年,当全国房市呈颓势之际,柔佛却托了大马依斯干达的福,逆流而上。在受到住宅丶商业和可发展土地交易的刺激下,房地产交易量达5万2779宗,比2012年的4万9296宗增长了7.1%;交易额更是比2012年的167亿7000万令吉劲扬52.7%,达到惊人的256亿零1000万令吉。 住宅房产续领风骚 根据产业评估及服务局(JPPH)所发布的《2013年柔佛州房地产市场报告》称,在所有房地产交易中,住宅房产是带动柔佛房地产的主要推手,商业房产居次。 比起2012年,柔州住宅的交易量增加了16.6%,交易额更暴增了63.2%。住宅单位的平均价格也从前一年的19万7147令吉,上涨至27万5854令吉,涨幅达到了39.92%。 该报告指出,柔州于2013年共有3万3651个住宅单位易手,比2012年的2万8849个单位增加了近20%,而交易额也从前一年的56亿8750万令吉,剧增至92亿8277万令吉。 其中,双层和两层半排屋依然最受投资者青睐,共有1万零384个单位转手,按年增长逾40%;交易额也比前一年增加逾2倍,达32亿1103万令吉。其次是单屋或一层半排屋,有8701个单位转手,只比前一年增加了414宗。至于炙手可热的高楼公寓,2013年共有2249个单位易手,比前一年的1755个单位增加不少,交易额也从3亿7741万令吉增至5亿6914令吉。 截至2013年第4季,柔州现成住宅房产达70万5329个单位,即将完工的有11万81917单位,已获批准且即将动工的住宅有16万8371个单位。 房价越追越高 尽管住宅房产供应剧增,但却没有抵挡住房价的上涨势头,柔佛住宅房产平均价格已在5年内上涨了约45%。 黄氏星展唯高达研究(Hwang-DBSVickers Research)指出,最近在努沙再也丶美迪尼丶金海湾及新山推介的房产发展项目,价格已冲高到每平方呎600至1000令吉,而最好的户型价格更已达到每平方呎1500令吉的高价,足以与巴生 河流域黄金地段的房产一较高下。 威廉达哈和王氏也称,直接向发展商购买的新公寓价格已涨至每平方呎700令吉至1200令吉,尤其是在美迪尼丶公主港等策略性地区,以及坐拥优美海景的金海滩湾海滨豪宅,房价更是不菲。 至于二手住宅房产,平均价格也从前一年的每平方呎350令吉涨至400令吉。近期一笔成交的Sri Samudera公寓,创下每平方呎540令吉的纪录。 有地房产的价格亦呈涨势,尤其独立式洋房深受买家青睐,令价格一再推高。至于二手有地房产,平均价格为建筑面积每平方呎约240令吉,比前一年上涨了约15%。 威廉达哈和王氏预计,未来有地房产的价格走势并不乐观,因为在2013年上半年,新增的有地房产多达3万3429间,占现有总数的12.6% 滞销住宅单位温和增长 跨入2014年之后,政府一连串打房措施导致全国房市骤然降温。尤其大马依斯干达的房地产市场,相当依赖新加坡和外国买家,但随着打房措施先后生效,多少影响了投资者的购兴。 这些打房政策包括:取消发展商承担利息计划(DIBS);外国人置产5年内脱售须缴30%产业盈利税;外国人置产最低门槛调高至100万令吉;在柔州境内置产的外国人须征2%手续费等。 威廉达哈和王氏引述市场消息称,今年以来发展商所推介的新房产发展项目,反应大不如前,认购率下跌了大约20%至30%,但相信这只是短期的冲击,预计市场将在下半年好转。 全国产业资讯中心在《2013年房地产市场报告》中也点名柔州,为2013年全国最多住宅房产滞销的州属,比前一年微增了0.7%至3578个单位。这些已完工的滞销住宅单位总值,也从2012年的6亿6243万令吉,增长8.6%至2013年的7亿1915万令吉。 至于正在兴建中但还未出售的滞销住宅单位,柔州同样以1万1807个单位高居全国之首,按年增长27.8%;而未兴建亦未出售的滞销住宅单位,也上扬13.9%,达1万1807个单位。   (文章未完,全文请阅第28期《大马房地产》杂志)

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