星期二, 1月 5th, 2016

如何对二手房产 提出献购

法律先锋 Legal Commentary 萧慧洁 IHSV律师事务所合伙人 我在上一期的专栏中曾提到,当您作出购买房产的决定后,第一个步骤便是向业主提出“献购”(Offer to Purchase)。 事实上,除了直接向发展商购买之外,很多人也会在二手房产市场物色属意的房产。无论是直接向现有业主购买,还是通过房地产中介购买,都可统称为“转售”(Sub-Sale)。这一期,我就谈谈,如何对二手房产提出“献购”。 一般上,如果您是通过一名中介买房,该中介将会为您准备一份由中介公司预印的“献购”表格,而表格内列明的条件与条款,将构成您向业主提出献购的要约。 首先,您必须了解“献购”二手房产的一些要点: >房产 》邮寄地址、地契及产权资料,以及对该房产的具体描述,如:2层半的独立式房屋。 >购价 》购买该房产的价格。 >订金 》订金是购价的2%或3%,可以缴付给房地产中介公司。一旦签署买卖合约并加盖印花后,中介公司便会释出这笔订金。至于中介的佣金,最高为购价3%+6%消费税。 >定金余额 》在支付订金后,剩下的7%或8%定金余额,则须在签署买卖合约时,缴付予原有业主。 >落实买卖合约 》一旦业主接受买家的“献购”,双方必须在14天/14个工作日,或21天/21个工作日之内,签署买卖合约。 >买方 》必须注明买家的姓名。倘若您暂时未能确认最终将由谁购买该房产,可以写上“您的姓名及/或被指定人(and/or nominee)”。如此一来,您就可以在买卖合约中,指定他人为买主或添加别的买主姓名。 >购买的基本原则 》按照“现地现状”(As is where is),是指按照有关房产现有的状况来出售,不会对特定用途的可持续性提供任何形式的担保或保障。换言之,“您所见即您所得”,若该房产有任何损坏的地方,将由买家来进行维修。 >特殊情况 》尽管中介公司所提供的预印“献购”表格中,已列明标准的条件与条款,但您也可以另外提出一些特别的条件: ​1. 取决于贷款的审批:由于向银行申请贷款具有一定的难度,您可以加入这项条款,注明这笔交易将取决于贷款是否获批。例如,倘若贷款申请被银行拒绝,您可索回订金,并在无需罚款的情况下终止买房交易。 2. 取决于获批的贷款额度:此外,您还可以把贷款获批的额度加入条款中。例如,您可以注明,倘若银行批准的贷款额度不足房价的90%,您也可以索回订金并终止交易。 3. 修理及修复损坏部分:若您发现该房产有问题或损坏,您可以附加条款,要求卖方负责进行修理及修复工作,例如:修复浴室的漏水问题。 4. 固定装置及设备:若该房产是连同固定装置及设备一同出售,您应该要求卖方列出有关装置及设备的详细清单。同时,您也可以附加一项条款,要求确保所有装置及设备必须处于良好的可操作状态。 5. 装修:若您发现该房产曾进行装修或扩建,如停车位、湿厨房等等,您应该索取地方议会的批准信+地方议会批准的装修图则+装修入住准证。 在“献购”阶段进行协商 我在前文中曾经提过,要构成“合约”须符合几个基本元素,包括买方提出献购、卖方提受献购并收下订金。因此,确保“献购书”或“订购报价”(Booking Proforma)中列明的条件与条款,与您购买该房产所要获得的事物相符合,是十分重要的。 有鉴于此,您应该花一些时间(我指的是正式签署买卖合约之前,在规定的期限之内)来进行协商,以争取到对自己最有利的条件与条款。 无论是房地产中介抑或发展商所准备的“献购”表格,一旦您签下您的大名,意味着您已经同意表格内列明的条件与条款,并受其约束。在一般情况下,献购”表格中列明的条件与条款,也将会照搬到正式的买卖合约内,除非买卖双方同意修改。 逾期签署买卖合约 一般上,“献购”表格内都会注明签署买卖合约的期限,通常是从买方下订或卖方接受献购的日期算起,在14天/14个工作日,或者21天/21个工作日之内。由于没有规范的标准表格或条款,作为买方,您必须牢牢记住要正式签署买卖合约的期限。 倘若您在“献购”表格中注明的签约期限逾期之后,才要落实买卖合约,对您是十分不利的,因为卖方可能选择将此举(逾期签约)视同违约,并没收您的订金。 因此,如果期限将至,而您又还未准备好要签署买卖合约,您可以委托律师通过书面形式,提出展延期限的正式要求,并确保您取得卖方同意展延限期的书面答覆,这是至关重要的。 无论如何,卖方并没有义务要同意展延签约期限。如果卖方同意,完全是出于好意。 献购后还能否终止交易? 如果买方提出献购并已支付订金之后,却想要终止这笔交易,按照一般规则及做法,买方所支付订金将会被没收。 另一方面,如果是卖方在接受献购并收取订金后,才来反悔,想要终止交易,那他将面临两个选择: 1. 若买方同意终止交易,便可向卖方索取赔偿。一般上,赔偿金额将胥视卖方所支付的订金。例如,买方若已支付房价2%的订金,卖方除了必须全额退还这2%订金,还须支付额外的2%给买方作为赔偿。 2. 若买方不同意终止交易,便会通过向高等法院申请“强制履行庭令”(Specific Performance)的方式,坚持卖方将有关房产出售。一般上,买方将会对有关房产的地契,申请私人冻结令(Private Caveat),以表明其对有关房产的权益。

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