星期六, 7月 4th, 2015

通过遗嘱转移房地产产权

法律先锋 Legal Commentary 陈佐彬 房地产除了买卖之外,也可以通过其他方式来转移产权。例如,可以作为礼物转赠予人、把产权转让予人、通过法院拍卖等等。 那么,倘若业主不幸逝世,在他名下的房地产又是何去何从呢?相信许多业主会很关注这个课题,因此,我会在这一期栏文章中讨论:立遗嘱人(Testator)如何通过立遗嘱来转移房地产产权。 今时今日,立遗嘱或写遗嘱不再是为人们所忌讳的事。反之,越来越多人愿意付钱,通过提供相关服务专业人士法来预立遗嘱。 不但如此,人们也不再认为,立遗嘱只是老人家该做的事,很多年轻夫妇也已经意识到,为了下一代着想,预立遗嘱是十分重要的,以防人有旦夕祸福。 减少合法继承人困扰 无论人们对“遗嘱”观念发生了多大的变化,预立遗嘱的根本目的始终不变。事实上,唯有在立遗嘱人去世后,所立的遗嘱才会正式生效。 倘若一个人没有预立遗嘱,当他去世后,无论宗教信仰相信他的灵魂将何去何从,他所遗留在世间的一切事物,将为他的合法继承人造成困扰。 更令人难过的是,他的家庭成员或其利害关系人,甚至可能为了争夺遗产而发生争执或纠纷。因此,在世时预立遗嘱,迟早可以派得上用场。 何谓遗嘱? 一个人可以通过预立遗嘱, 把自己财产中的特定房地产产权,转手给自己所选择的受益人。立遗嘱人可以指定他所选择的人──包括任何受益人,来管理他的遗产,也就是作为遗嘱的执行人。不过,必须注意的是,受益人不能同时成为遗嘱的见证人。 当一份符合《1959年遗嘱法》的遗嘱生效后,首先面对的问题是:被指定的遗产执行人是否能够执行这个职务。倘若被指定的人能够且愿意成为其遗嘱的执行人,遗嘱执行人就必须着手向高等法院申请“授予遗嘱认证书”。 不过,倘若被指定的人不能够或不愿意接受成为遗嘱执行人的委托,那么,除了这名被指定的人之外的任何人,就必须着手申请“授予遗嘱管理书”(附有遗嘱)。 遗嘱认证相关程序 要向高等法院申请“授予遗嘱认证书”,必须递呈一些相关文件,包括立遗嘱人死亡证书正本、遗嘱正本、遗嘱执行人的身分证、死者的资产及负债列表、证明有关资产及负债的相关文件、证明有关资产价值的文件等。 向高等法院提出申请后,法院将会敲定举行听证会的日期。在举行听证会当天,申请者必须出席,由法院的司法常务官审核。届时,法庭将知会是否已在《1967年所得税法》第77A条文下发出Borang C以及在第90(2)条文下发出评税通知书。 一旦达到法院的所有要求,法院将发出庭令以及一封要求付款及提供相关文件的信函。接着,遗嘱执行人或申请者或其代表律师就必须遵照信函中的指示,把遗嘱复本、资产及负债列表、宣誓书等所有必备文件提呈予法院,并支付相关费用。在所有手续及程序完成后,法院就会在两个星期之内核发“遗嘱认证书”。 如何通过遗嘱转移房地产产权? 在获得“遗嘱认证书”后,遗嘱执行人便可以开始执行或者在其律师的协助下执行遗嘱的内容,把死者的房地产产权转移给合法继承。有关房产的产权将先从死者名下转移给其执行人,然后由执行人转移至合法继承 人名下。可能出现的情况有两种: a. 若有关房地产已拥有地契,一旦地契转到执行人名下,执行人需签署《1965年国家土地法典》第14A法定表格(Borang 14A),以便将地契转移给合法继承人。 b. 若有关房地产未有地契,则执行人需签署转让契约(Deed of Assignment),把产权转移给合法继承人。 需要缴付产业盈利税 此外,也必须支付一笔象征性的费用,作为上述转移程序的印花税。 转移房地产产权的文件,还包括由遗嘱执行人及合法继承人分别填写的3份CKHT(产业盈利税)表格。 根据1986年1月1日起生效的《产业盈利税法令》第39(g)条文,遗嘱执行人获得房地产产权的日期,将从立遗嘱人的死亡日期算起。 因此,有必要确认获得房地产产权的日期,以便计算产业盈利税。倘若遗嘱执行人或合法继承人决定在获得房地产产权的5年内出售所继承的房地产,他们也必须根据现行的产业盈利税率,来缴付产业盈利税。 自由决定财产分配 通过遗嘱转移房地产产权,是一段相冗长的过程,也就是说,从立遗嘱人去世后,直到房地产产权成功转移至其合法继承人名下,需要耗费数个月之久。 不过,如果通过正确的方式来进行,最终还是可以顺利成事的。 不但如此,通过预立遗嘱,立遗嘱人也能够更自由地决定他的财产应如何分配,并把未来可能因遗产而引发纠纷的风险降低。 同时,通过遗嘱转移房地产的费用和成本也较低,有助于减轻执行人在执行遗嘱时的负担。

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